住宅無短缺　靚樓無得多

(綜合報道)

政府公布的新樓宇落成量，出現近年新低，以目前數字來看，建築中的新樓數目仍有近五萬個，加上早年落成單位數目增加，樓宇總體供應仍未見供過於求，不過，由於市區供應有限，令樓價出現兩極化，這個情況相信不易解決。

　　據政府公布，第二季私人住宅落成只有六百個，比第一季的一千六百個還要少，由於連續兩季數字偏低，地產界預期今年落成量，有可能回落至不足一萬個水平。

　　新樓落成量低，原因之一是經過多年大舉興建，地產商手頭儲備開始減少，加上近年兩鐵成為主要土地供應來源，但兩鐵合併成港鐵後，公司資產多而負債低，寧願增加地產投資，擠壓了地產商的投資空間，形成地產商不急於起樓出售。

　　市區地皮供應日稀

　　本港樓宇供應，由三、四年前持續充裕，到近年陸續回落，暫時整體物業市場供求，仍未出現明顯失衡，除了因為累積的單位數目多，亦由於本港人口老化，置業需求主要來自換樓改善環境，供求彈性比較大。

　　由於樓市需求主要源自換樓，過去一、兩年出現樓價兩極化情況，豪宅價錢遠遠拋離大型私人屋苑，供應有限的港島，樓價和新界差幅亦拉闊，同一時間，新盤價錢又比二手樓明顯高出一截，種種現象都顯示，買家是手頭鬆裕的換樓客，他們置業不是求有自置居所，而是想升級改善生活，他們追求的是環境好、交通方便、質素設施的物業，由於這班買家有足夠的消費力，於是令到優質物業價錢不斷攀升。

　　有人認為，樓價高企是當局政策形成，譬如堅持勾地制度，這些說法不能說沒有道理，但並不能完全解釋目前樓市兩極化現象。有評論認為目前樓價高昂，此說針對優質物業來說是不錯的，但如果以新界樓宇計算，現時不少區內樓宇，價錢比九七年時還要平三、四成甚至更多，換言之，樓宇買家寧願支付比九七年還要高的價錢買市區豪宅，也不願住低水的新界樓，足見推動市場的，是有實力的升級客。

　　當然，如果政府大舉推出市區地皮，必然可以降低地價，但除非政府不計後果猛增供應，否則多賣一、兩幅市區靚地，縱然地價回落一點，卻絕不代表地產商會減價賣樓。

　　樓價兩極化不易變

　　以目前形勢，當局要增加市區土地供應，會面對兩個障礙，一是推出土地數量有限，對降低樓價作用有限，大量增加供應，會對樓價造成衝擊，引起業主階層不滿；二，縱然當局有這個行政意願，但面臨公眾對保育、環境等訴求日增，市區土地不是要減低密度，就是無法清拆，如何有足夠土地也是一個問題，過去港鐵在沿綫有多個項目面臨環團和區議會反對，像中環警署和荷里活道警察宿舍又要保育，都顯示傳統旺區地皮難求，這種情況在發展中國家的大城市如倫敦早已出現，可以預見要在市區覓地起樓，未來都不容易解決。

　　新樓落成創新低，不代表樓市整體供應緊張，真正供應緊張的，是土地資源有限的市區地段。目前樓市因為外圍因素不明朗而偏軟，但從地產商有地慢起樓來看，樓價兩極化的現象，不易出現改變。