海外樓市專題｜英加息引爆曼城劈價潮

英國早前公布「迷你預算案」(Mini-Budget)及再度加息後，震撼當地樓市，除有約千種按揭產品下架外，亦有銀行瞬即暫停固定利率按揭申請。另外有調查指，有業主因加息壓力拋售手上物業，其中曼徹斯特開始湧現劈價盤，有放盤3個月累劈20%才有成交；亦有放盤在迷你預算案出台後4日，已累減17%。(撰文︰Wendy全球樓行)

迷你預算案後 單日近千按揭產品下架

英倫銀行在9月底將利率提高至2.25厘，英國房地產機構Jackson Stops對英國各地活躍業主進行民意調查，結果有61%的業主因為利率上升而拋售持有的樓盤。同時Rightmove 9月數據顯示，放盤數量按年增16%，回到2019年水平。

英國財政大臣關浩霆(Kwasi Kwarteng)公布迷你預算案後，近千種按揭貸款計劃在一夜之間下架，英國金融信息公司Moneyfacts表示，上星期二市場上共有3,596種按揭貸款產品，但翌日便減至2,661種，單日有935種被取消，為2011年11月以來的最大跌幅。

市場預測，英國明年首季利率或翻近兩倍，即從2.25厘升至6厘，但當地滙豐銀行5年固定按揭利率在上周已升至6.04厘，同時市場上出現不少減價盤，尤其是港人熱衷投資的曼城，有兩房排屋(Terrace)及三房半獨立屋(Semi-Detached)由叫價至今累減半成至兩成不等。

兩房排屋3個月減20%沽 業主賺1倍

其中郵遞區號為M40、位於Beechdale Close的角落兩房排屋(End of Terrace)，鄰近Dean Lan車站，7月叫價17.5萬英鎊(約155萬港元)，8月宣布加息後減至17萬英鎊(約151萬港元)，及至9月底迷你預算案出台後，瞬即劈價至14萬英鎊(約124萬港元)成交，3個月累積減幅達20%。上手業主在2006年以7萬英鎊買入，持貨16年後帳面賺7萬英鎊或1倍。

另外郵遞區號為M19、Park Grove的三房半獨立屋，鄰近Levenshulme車站，9月底放售叫價30萬英鎊(約266萬港元)，迷你預算案出台後僅4日內，減價至25萬英鎊，減幅近17%。

此外，郵遞區號M43亦有減價盤，其中位於Sunnyside Road的三房半獨立屋鄰近Droylsden電車站，原本9月初叫價為19萬英鎊(約168萬港元)，惟在預算案出台後不足1個月，減價至16萬英鎊(約142萬港元)，減幅近16%。

資深投資者料拋售未完 惟租金續大升

目前持有6間英國物業的資深投資者Erik表示，M40區域早前被炒貴，因為該區並非傳統好區，一遇跌市即率先回落；又指東北區比較「雜」，治安較差。他亦指，由於英國加息步伐難以預測，不少業主對於供樓感吃力，未來或會有更多「供唔起樓」業主將物業拋售，同時預計明年租金升幅較今年更強勁。按HomeLet的9月出租指數顯示，現在英國平均每月租金為1,159英鎊(約10,270港元)，按年增長9.2%，按月多1.4%。

可做美元定存對沖 或提前還款抗息魔

Erik亦預計，明年按揭5年定息利率或升至8厘，目前已有不少大型銀行在上周將固定利率按揭下架，反映銀行對批出貸款產品審慎，同時亦影響部分已獲批的按揭。面對加息壓力，他建議投資者可做定存美元對沖，目前英國滙豐銀行卓越理財戶口50萬美元定存，1年息為3.83厘；另外業主亦可提前還款，但須面對罰息期。

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