海外樓市專題｜英按息瘋漲 銀主盤急增

英國面臨通脹加劇及能源危機，近月更因迷你預算案(Mini Budget)引發政壇地震，過去兩個月英國經歷更換3位首相，政局混亂下加息壓力持續，英倫銀行下月3日再議息，雖然基準利率會否大幅加息1厘仍為未知數，但目前按揭利率已升越5厘，對於一眾計劃上車置業人士確是大失預算。

(撰文︰Wendy全球樓行)

英國9月份消費者價格指數(CPI)按年漲10.1%，超市場預期的10%，再創40年來新高，更強化市場對央行在下月加息0.75厘的預期。

95%高成數按揭審核更嚴格

不過，在上月迷你預算案後，除了有約千種按揭產品下架外，銀行亦取消首置買家的高成數按揭貸款，根據Moneyfacts的數據顯示，申請95%按揭貸款數量由年初的347宗，及至迷你預算案出台當日下跌至283宗，在上周五再降至135宗，自年初以來下跌了60%。

申請大減主要因為在利率上升、樓價走低下，95%高成數按揭的抵押價值，對銀行來說毫無吸引力，銀行擔心借款人沒有能力支付高成數的按揭貸款，最終淪為銀主盤被強拍，現時銀行在審核申請人的供款負擔能力方面會更為嚴格，甚至要求借款人擁有更高的信用評分。

其實「供唔起樓」被收回的物業數字亦不斷上升，英國統計局數據顯示，今年4至6月被執法代理人收回的物業由2021年同期的45宗，按年急升16倍，至770宗，對比上一季的571宗，亦按季上升近35%。

分析料10厘始見頂 租金難大升

財經專欄作家股榮表示，在未經歷政經動盪之前，市場預計「一炮過」會加息1厘，現時「搞了一場大龍鳳後」，下一次加息，息率會現時由2.25厘加至3厘。他表示，假設加息0.75厘，亦會反映在按揭息率，其中2年及5年定息按揭亦會由現時6.5厘加至超過7厘，如加息後做轉按(remortgage)的話，或可能增加四至五成的負擔，同時每次加息都會令一班人會負擔不來，將物業放售於市場，就算是buy to let物業，即使加租幅度也無法提高二至三成，最多只是加租一至兩成。

另外他亦估計，今年英倫銀行除了11月外，12月中會再議息多一次，預計亦會加半厘。早前金融市場曾預測，明年3月有機會加至4.5厘水平，他亦指或會加至4.5厘才見頂，按揭息率或高見10厘。他亦坦言，不怕加息加到那麼高，最怕是長時間維持高息「落唔返嚟」變成新常態。

七成按揭5年定息 高近5.7厘

其實近月不少英國銀行承造按揭息率亦升至5厘，其中HSBCUK的七成按揭借貸，5年期定息按揭利率亦升至5.69厘。至於平少少的選擇HSBC Expat六成按揭，浮動息率為4.74厘，固定息率為5.05厘，但最高借貸金額為200萬英鎊(約1,775萬港元)，至於承造75%按揭，浮息就較貴，為5.24厘，固定息率則升至5.58厘，最高借貸金額則減一半，只有100萬英鎊(約887萬港元)。

明年轉按恐捱貴息 宜提前鎖定

另外，假設1年多前買入英國樓，承造了兩年的定息按揭，便還有差不多6個月就到期，若憂慮年底前仍會加息兩次，分分鐘明年初轉按時，隨時捱7、8厘，甚至10厘貴息，可於提前向銀行鎖定現時按揭息率，屆時轉按有更多選擇。

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