黃竹坑站上蓋 晉環｜驗樓質素80分

港鐵黃竹坑站上蓋的住宅項目港島南岸，一共分了六期，由不同發展商發展，提供超過5200伙。第一期的晉環位於車站以南的用地，由路勁、平保旗下子公司平安不動產發及港鐵合作發展，在1月時已經陸續收樓入伙。

驗收單位位於1B座中低層D室，實用面積882平方呎，屬三房一套連工人房及廁間隔。業主在次輪銷售時，以折實價2774.9萬元買入，呎價3.14萬多元。單位採用橫廳布局，第1座標準樓層中只有這柱是這樣開則。現時單位管理費是5600元，每呎約6.35元。

客飯廳闊約3.2米，長約6.7米，總共有約236平方呎。至於單位層與層之間的高度，就是新盤標準高度3.15米。單位向東南，早上時間陽光頗充沛。不過從玻璃幕牆看出去，卻以樓景為主。由左至右，分別是第四期項目，香港大學黃竹坑學生宿舍及大廈自身。看回資料，對面兩座港大學生宿舍大樓樓高17層，及有3層連停車場、多功能設施及禮堂的平台。換言之應該要在23樓或以上的單位，才會有開揚景觀，看到南朗山。客飯廳相連31平方呎的露台，但翻查大廈公契，規定了住戶只可以在工作平台曬晾衣物，而曬晾高度不能超過欄杆水平，業主需要留意。

之前路徑在香港第一個住宅項目元朗山水盈，驗樓質素一般。驗樓師鍾智剛指，今次樓盤質素有進步，整體有80分。單位未有發現很多大問題，主要扣分來自窗、鋪磚及來去水項目，當中窗部分更是不合格。雖然進步了，但仍然可以找到大量不細心的瑕疵，好像是客飯廳部份天花及牆身有不平滑及污漬、大門對出天花有鬆批盪，及右邊窗附近的插座與電話插座出現傾斜等。

廚房面積頗大，採用三邊工作檯面﹐所以儲物量及備餐空間都非常多。單人位配備不少家電，包括有焗爐、酒櫃及咖啡機等﹐全部來自德國品牌Miele。驗收後發現主要問題來自鋅盤去水喉漏水，需要修理。工人房連廁的空間不大，但進去廁所時要小心些，因為地下中間有一個通渠口，方便業主使用通渠藤轉走渠內淤塞物。鍾Sir認為擺位不理想，會阻礙出入。

全部睡房與客廁分布於走廊﹐近廳房方方正正，有大約50平方呎。因為與客廳同向，所以都是望向樓景。中間房面積相若，但設曲尺形落地玻璃窗，不過其中一扇玻璃有超過2毫米崩花，需要更換。客廁屬主流設計，使用企缸。另外有窗，對比大部分新樓客廁是黑廁，這點實屬加分位。主人套房大約127平方呎，相連16平方呎的工作平台。房間可以做到三邊下床，但或要將雙人床稍微靠近門口位置，以預留空間造衣櫃，及不需要正對套廁。房間仍然以鋁門窗有較多問題，另部分地板有崩花、釘孔未補，及房門右邊插座不能插進等。

晉環在2021年開賣，作為港島區30年來第一個的鐵路上蓋新盤，價錢並不便宜。首張價單折實平均呎價要29689元，一度是最貴的鐵路盤。雖然戶戶樓價過千萬元﹐但當年反應非常好，首兩輪銷售即日沽清。樓盤更吸引了不少演藝界人士及商界名流家族入市，包括盧淑儀、汪詩詩、已改名為呂姵霖的呂麗君、TOM集團前首席執行官王兟，及著名建築師呂元祥等。不過之後銷情後勁不繼，去年9月發展商再發售160伙時，即使開放式單位增加百分之3.7折扣至百分之21.7，令入場單位樓價降至886萬元，但開賣首日仍然要「食白果」。直至現在，這批單位也只是賣出了5伙。隨著今年港島南岸會再有至少兩期項目開售，若發展商想加快去貨套現，或要再減價來增加競爭力。

晉環由兩座物業組成，提供800個單位。實用面積由289至2084平方呎，涵蓋開放式至四房戶型。屋苑只有107個私家車車位，即每7.4戶才分配一個。由2021年開售至今，晉環已經賣出了628個單位，尚餘172伙，由958萬元至4197.7萬元不等。另外現時市場上，有超過100個放租盤。參考28Hse的網站，叫租由一房19500元起步。與驗收單位相同開則的放租盤，則叫價59000元，呎價約66.9元。若以驗收單位買入價2774.9萬元計算，租金回報率約2.5厘。

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