【新盤熱潮】北角豪宅「海璇」慘蝕啟示

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North Point District view victoria harbour

香港樓市轉熱,一手樓搶去市場需求,早買新盤等升值是否一定無得輸?

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近日一手樓轉旺,創新高成交紀錄比比皆是,以恒地啟德THE HENLEY I為例,短期開售96伙,平均呎價要成2.8866萬元,早前出售的2座40樓A室特色大宅,成交價更高達8,354.88萬元,呎價61,888元貴絕啟德區。

買新盤等同對賭未來樓價走勢,如以貼近市價預先買入樓花,博將來樓價升值,就算從地產商接貨又是否一定唔會輸?

北角地標式豪宅「海璇」位置理想,不單臨海而立,更鄰近北角港鐵站,竟錄今年首宗蝕賣個案,樓市不是很熾熱嗎,為何仍會有慘蝕個案?
 


發展商在升市下開價過高



成交單位為「海璇」1座低層B室,有全海景,實用面積1,129呎,原業主2018年以6,388.8萬元一手買入,當年呎價逾5.6萬元,因資金需求而急售,要壓價兼劈價至5,130萬元賣出,呎價45,438元,跌價近2成,賬面蝕1,258.8萬元,計入發展商優惠,及印花稅及佣金開支,實蝕超過1300萬元。

睇番個盤當年2017年開賣,2018年入伙,開價動輒要每呎5、6萬元,食正樓價升浪而癲賣。根據紀錄,上述單位並非最貴,於19年「海璇」1B期1座17樓A室曾錄天價成交,單位實用面積2,083方呎,另設有456方呎平台,成交價竟高達1.53億元,呎價高見73,469元,曾創港島東呎價紀錄。

可是,隨著樓價於2019見頂回落,該盤呎價已大幅回落兩成,發展商以高溢價賣樓,其實蠶食買家將來可賺取樓價升幅。


租金回報低
 


就算該單位不平賣,每月可收租8.5萬元,扣除每用管理費6751元及佣金,淨租務回報率只有1.4%,回報較iBond更差。

為何「海璇」租金回報咁低?一來一手開價過高,而項目非位處傳統豪宅地段,前身是北角村,附近有渣華道街市,屬平民住宅區域。而同區「港濤灣」1271呎的單位,面積比「海璇」蝕讓單位更大,成交租金只要73,000元,加上區內如北角半山,以及其他納米新盤入伙,加大區內供應,拖低「海璇」租盤需求,亦已令「海璇」開放式租金曾跌穿2萬元。

所以,買一手樓非穩賺,好視乎發展商有否留有水位,而非預先消耗未來樓價升勢,若然租金沒有起色,而樓價升亦都會拖低回報率。

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