【理財個案】棄公屋買居屋 月入9千如何做到（鄺翠玲）

個案主角：Chan Chan，41歲，單身女仕，月入9,650元（未扣強積金），現住一人公屋

理財目標：想買新居屋兩房單位，與媽媽同住

Chan Chan 小姐（41歲，獨身）現時居住在單人公屋單位，考慮申請兩房居屋單位，然後接母親同住，希望瞭解本身財政能力是否可行、是否需進行「壓力測試」及提供「擔保人」（如薪金不足時） 等資訊 。

首先讓我們看看她的財務狀況：

坦白說以Chan Chan 小姐的現資產及薪金水平，選擇並不多 : 以房署及個別銀行提供的資料分析（註3），居屋並沒有「擔保人」制度，亦沒有買私人屋苑的「壓力測試」，但並不是純粹以月薪一半作考慮，在申請按揭時，除了計算各居住者的薪金，亦可申報其他收入（如子女們的供養額）作考慮，另外現時銀行審批樓按是根據收入而不是資產額的，如這次純以 Chan Chan小姐薪金作申請，以25年供款計算，最高每月供款約4,200元，餘額便須以首期支付了！而在另一角度來看，她擁有170萬元資產，她可支付多少的首期及相關費用呢？以審慎理財為依歸，首先她需預留9個月支出（約7萬元）的資金作為現金儲備（安全網），由於居屋沒有太多配套，筆者建議再預留15萬元作基本裝修費用，換句話說她最多可撥出148萬元作首期及相關費用。

去年初推出的天水圍居屋，兩房中低層單位約225萬元，若Chan Chan 小姐不介意較偏遠地區，未來價格不變的話，以較不影響生活質素，筆者建議她支付140萬元首期，每月供款約3,800元（25年供款），在付清印花稅（25,000元）及裝修費用後，尚餘流動資產12萬元。

在此筆者有以下的溫馨提示：

• Chan Chan小姐肯定需要重組支出，因現時每月盈餘（儲蓄及月供股票部分）連同租金只有3,500元，較日後供樓開支為少，還未計算差餉丶地租、管理費、維修等支出呢！

• 如和母親一起住，給她的家用可否下調呢？因她無需交租，家居雜費方面也可因二人同住而有望減省，另外母親是否有其他收入及資產可以幫輕一下？

• 她極有可能每月耗盡收入而難以繼續儲蓄，以12萬元資產作安全網及積蓄來說未免風險太大！本身的退休策劃無可避免地大受影響，筆者建議未來一段時間需節省開支，日後加薪時更要加大儲蓄力度，爭取時間！

• 有負債（樓按）也需考慮增購人壽保險，以防不測令母親頓失居所，沒有儲蓄成份的定期壽險雖說每月保費只是區區數百元 – 100萬元保障額，25年保障期所需保費約每月200元，但在捉襟見肘的情況下，也可能令人傷腦筋！

總結而言，只憑Chan Chan小姐一人之力，購買居屋之計劃是很大的考驗，筆者建議她先和母親再詳細商量，不要輕率決定！若認同時機仍未成熟的話，定期存款期滿後，可改投放至收息股等較低風險項目，爭取較平穩回報。

請留意筆者始終不是房署及銀行中人，條例詮釋或有疏漏，建議Chan Chan小姐日後可親自查詢。

註1 : 現時以現金儲蓄（1,000元） 及月供股票（1,500元） 處理每月盈餘

註2 : 是近年繼承的一筆遺產，8月到期

註3 : 根據房署網站及銀行熱線查詢

美聯金融集團高級副總裁鄺翠玲 CFP ^CM

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）