【置業安居】中小型單位供應將過剩 (曾淵滄)

財政司司長陳茂波在網誌上說：「未來3至4年潛在的一手私人住宅供應量達記錄新高的約9.8萬個單位，當中估計約七成是中小型單位」。

供應增將壓低呎價

9.8萬個潛在供應單位已經是人人都知道的數據，這是特區政府近日不斷宣傳的數據，以告誡想買樓的人三思，陳司長這次在網誌上透露買樓的是另一個重要數據，那是七成的潛在新供應是中小型單位，中小型單位的供應會不會過剩？

有人也許會說，香港有許多1人或2人的家庭單位，1人或2人也只需要中小型單位，問題是1人或2人居住的單位有多少？有沒有七成？答案是沒有，1人單位住的是單身沒結婚的人，或是離婚後獨居的人，而2人居住的單位是新婚夫婦，一旦新婚夫婦有了孩子，孩子長大，他們就一定需要更大的居住環境，就要設法換樓，換面積更大的住宅，因此，中小型單位的總需求應該低於70%，潛在供應是過剩了，地產商之所以多建中小型單位，原因是他們認為中小型單位的呎價比較高。不過，中小型單位呎價比較高只是目前的情況，將來供應多了，呎價不一定能維持在高水平，這是大家應該留意的事。

料將開放居屋分租

另一個更重要的訊息是，新任特首林鄭月娥在前往訪問新加坡之前，接受記者訪問，她說會考慮讓居屋業主免補地價租出部分房屋給別人，而且是免補地價，如此一來，房間供應量會突然間大幅增加，一般居屋內有2間房或3間房，業主的子女長大了自己或離家搬走，剩下1個或2個老人，只需要1間房，空餘的房間就可以出租。因此，房間出租量會突然大幅增加，有房出租就相等於中小型住宅單位的增加，今日好些新住宅單位的面積也只有100多平方呎，住在這種「納米樓」與租住居屋內一個房間沒多大的分別，不少居屋位處市區，地點好，出租空房不必擔心沒人租，如果大量居屋出租空房，必然會在壓低房租金，壓低那些僅100多平方呎「納米樓」的租金，今日這些「納米樓」不乏投資客買來收租的，理由是投入的資金少，容易出租給單身男女，將來就可能要面對大量居屋空置房間出租的競爭壓力，租金一旦下跌，售價也會跟着下跌。

林鄭月娥選擇在訪問新加坡前透露這項建議，相信原因之一就是新加坡政府允許其大額資助的「組居」免補地價分租空房。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。