【置業安居】居屋分租 增加供應 (曾淵滄)

iMoney
【置業安居】居屋分租 增加供應 (曾淵滄)
【置業安居】居屋分租 增加供應 (曾淵滄)

特首林鄭月娥上任不足三個月,第一份施政報告未出爐,但有關新的房地產政策的消息不絕,傳媒不斷報告一些新的思維,包括她自己親口講過的「港人首置上車盤」,近日更有「共享房屋」,建「貨櫃屋」……發展局局長黃偉綸說政府持開放態度,接受任何新的建議。

看來,林鄭月娥的確準備全方位增加房屋的供給,不論是售或租的供給都會增加。

供應來自四大來源

可供出租的房屋增加,市場租金會下降,租金下降,樓價也會相應下降,因為不少人買樓的目的就是收租,他們願意付出的樓價是相應於所能收到的租金。

「共享房屋」及「貨櫃屋」都是增加可供租用房子數量的方法,開始的時候,也許有人會認為數量很少,不會影響市場的租金,但是相信開始之後,這類「共享房屋」的供應一定會增加,供應可能來多方面。

首先是市區重建局,市區重建局將舊樓準備拆掉重建,但是,部分收購過程緩慢,導致有空置房屋,這些空置房屋可以改造成臨時的「共享房屋」;其次是一些地產商,也同樣地在收購舊屋重建,地產商的收購過程可能比市區重建局所用的時間更長,因為地產商要面對「釘子戶」(見96頁財經詞彙)高價索償,不易談判,這麼長時間的空置是成本,如果地產商將已成功收購的房子自己出租,可能在將來真正拆樓時面對租戶的賠償要求,因此寧可空置而不出租。

如今,特區政府推出「共享房屋」計劃」,預先說明是短期租約,租約滿遷出沒有賠償,正符合地產商的要求與利益,因此,相信地產商會積極參與,提供大量已成功收購的舊樓供出租;第三個供應來源是慈善家,「共享房屋」以低租金為目的,有社會福利慈善的意味,因此,相信也有不少業主本着做慈善的心態,把自己的物業交出來讓政府分配,少收一些租金當成慈善行為;第四個供應來源可能是公屋,不排除政府也可能考慮把部分新建的公屋納入「共享房屋」計劃,讓單身的年輕人租用其中一個房間而不是整個公屋單位,數個年輕人共享。

業主租戶 雙贏策略

一個公屋單位,可以加快單身者輪候公屋「上樓」的時間,還有另一個更大膽更創新的構思,成為第五個供應來源,那就是讓部分居屋業主也可以參加「共享房屋」計劃,一向來居屋未補地價之前不准出租,在林鄭月娥的新思維之下,這項禁令沒有理由不可以解除。

不少居屋業主年紀大了的時候,子女搬走,二房、三房的居屋只剩一位或二位老人居住,如果可以加入「共享房屋」計劃,讓老人賺些養老收入,讓年輕人可以以低價租房子,何樂而不為?因此,這個構思不可以說是不可能。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

其他內容