【蘇教授論經濟】「逆週期」按揭限制 （蘇偉文）

最近地產市道有回落跡象，不少報導都顯示二手樓房價格已有較顯著的跌幅，市場對未來樓房市場並不十分看好，房地產市道的交投量也減少了很多。

香港的經濟倚重房地產，各行各業都和房地產有著千絲萬縷的關係，例如銀行界就向房地產買家提供按揭，當房地產市場市況回落，銀行的按揭生意自然受到影響。香港的房地產按揭生意額龐大，而且房地產按揭的壞賬率很低，縱使房地產按揭的利潤不高，但銀行對房地產按揭生意仍是趨之若鶩。

由於房地產回落影響到銀行的按揭生意，於是有銀行就向外表示，金管局應當放寬對銀行在房地產按揭上的限制，例如對樓房按揭成數的放寬，又或是放寬對購買第二套房按揭上的限制。站在銀行的立場這個要求自然有其理據，因為金管局的按揭限制是為了防止房地產市場過度火熱，現在房地產市場回落，放寬甚至取消這些按揭限制好像合乎道理。

然而，金管局對按揭市場的規管，是用一種所謂「逆週期」的行政管理手段，即是現在的措施是針對樓房市場的暢旺，而金管局亦一再表示，這些限制樓房按揭的措施只會在房地產市場顯著轉勢時才放寬或取消。換言之，金管局是要在房地產市場出現了明顯的改變才會出手，現在房地產市場只是出現了較明顯的調整，從任何一個角度看，現在距離金管局的「逆週期」定義仍有很大的距離，假如現在便放寬房地產的按揭限制，除了和「逆週期」政策的本意有抵觸之外，更會有很不利的訊號。

由於金管局表明「逆週期」的政策理念，所以當金管局放寬房地產按揭限制之時，等於是向外宣佈金管局確認了房地產市場的轉勢，而且由於金管局擁有各家銀行的數據，更容易讓人以為金管局也對房地產市場未來發展不看好，這對市場而言會是一個很壞的訊號。

所以金管局不會在現時便放寬對房地產市場的按揭限制，我們也不要對此有過高的預期。