三地料值77億 未夠數或再加碼

(綜合報道)(星島日報報道)政府研究藝術廣場三地先行交予西九文化管理局，但本報粗略推算三地的價值，料達七十七億元。有測量業界人士分析，管理局日後應保留發展後的寫字樓和酒店部分收租，以補貼門票收益的虧損，但實際收益將視乎補地價水平，又指三地帶來的收益若是不多，政府需要考慮注入更多土地， 實際收益視乎補價水平 第一太平戴維斯估值及專業顧問公司董事總經理陳超國粗略估算，臨海辦公室或酒店估值為每呎一萬元，臨海住宅則約為每呎一萬五千元。本報按此估值推算，藝術廣場三幅土地的住用樓面面積估值為二十億五千萬元，辦公室或酒店樓面面積估值則為五十六億八千萬元，合計三塊地皮樓面估值約為七十七億元；如考慮西九文化區整體的樓面面積，住用樓面估值達二百七十五億元，辦公室或酒店樓面則為二百一十一億元，合共為四百八十六億元。 陳超國解釋，以發展權資助西九文化區，相當於無形的注資，但非注入金錢，而是土地，再由西九自行發展賺錢。但他亦指，三塊土地估值不足八十億元，數目較少，而管理局實際得益多少，也很視乎於未來的補地價水平，「當局過去考慮港鐵項目的補地價水平，就是假設沒有鐵路到達項目，因此港鐵一直可以賺到當中的差價；未來計算西九管理局用地的補價水平時，也很視乎於當局是否願意『收順』一點，不將附近一切基建配套考慮在內。」 他又指，西九開支有二，其一是建築費，二是長遠營運支出，發展權收入可抵銷建築費用，而由於門票收益一般不能支持文化藝術設施運作，西九需考慮保留部分商業設施，如酒店和寫字樓，作收租補貼營運開支之用，「港鐵的圓方和德福廣場都沒有賣斷，自行營運做長遠收入。」 民政事務局表示，評估中的財務分析涉及大量的假設和預測，需要待方案準備穩妥，再由相關決策局及政府部門會跟進建議及確認方案在理據和財務上的穩健性，適時向立法會匯報方案詳情。 要聞