佳兆業沽啟德地套18億應急

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佳兆業沽啟德地套18億應急

面臨債務危機的佳兆業(01638)再度出售香港地產項目套現,遠東發展(00035)昨早公布,與新世界(00017)成立各佔五成權益的合營公司,向商人陳壯榮及佳兆業各佔五成的彥佑有限公司,收購持有九龍東啟德住宅地皮(第4B區4號)的迅富國際,作價79.48億元,較項目截至6月底的價值97.86億元折讓18.8%;作價相當於樓面呎價13829元。佳兆業套現境外資金料有助償還到期的美元債券。

遠展與新世界斥79億購入

據協議,交易代價為79.48億元減去截至完成時於2020年融資協議項下未償還本金總額30.52億元,以及減去待售貸款代價,並以代價約12.32億元現金接受待售貸款轉讓(即是把彥佑對迅富的股東貸款轉讓,轉為合營公司對迅富的股東貸款)。粗略推算,假設佳兆業未有抵押相關資產,彥佑可套現36.64億元資金,佳兆業佔五成,即18.32億元。

啟德第4B區4號地盤最高建築面積53394方米(574733方呎),地皮原本由高銀金融(00530)於2018年11月以近89.07億元投得,去年放售並多次易主後,最終由陳壯榮接手。據稱陳壯榮與佳兆業郭氏家族郭培奎有合作關係,當時佳兆業否認有參與收購,最終在今年首季證實已入股項目50%。陳壯榮去年7月收購該項目時,地盤尚未打地基,市場消息表示,現時該項目地盤已完成地基工程,估計2023年可以預售,意味新買家節省一筆地基工程費用。

高銀利潤分成協議不變

陳壯榮去年出價34.77億元及承擔貸款35.67億元,合計以70.44億元購入該地皮,並訂立利潤分成協議,倘日後建成項目並符合出售最少85%單位等條件,且單位平均售價超出每方呎2.9萬元,高銀便可分取超出利潤中的30%。據了解,有關利潤分成協議條款保持不變,而是次交易協議的條款亦列明,交易是連同所有附帶權利。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出,啟德跑道區地皮平均樓面地價介乎1.35萬至1.55萬元,第4B區4號地盤今次以呎價約1.38萬元轉手,屬市價合理範圍;預料該盤日後可賣每方呎約2.5萬元,突破3萬元的機會不大,因並非戶戶有海景,以及視乎各發展商如何聯合與政府磋商設置完善的交通系統。值得留意的是,假如屆時樓盤每方呎均價不多於2.9萬元,高銀便無法從中分成溢利。

遠展目前持有啟德承啟道商業地,可建一幢商業樓宇和一間酒店,新世界則擁有啟德體育園營運權,以及位於跑道區的3個合資項目(包括4B區1號、4B區3號、4C區2號地盤)。遠展與新世界素來有合作,曾聯手入主有線寬頻(01097)及在澳洲與新加坡發展多個項目。

早前傳出佳兆業計劃為兩幅香港住宅地皮尋找買家,除啟德地皮外,還有去年1月以35億元投得的屯門青山公路住宅地皮,據稱該青山公路地皮以37.7億元售予旭日國際主席蔡志明。此外,亦有傳佳兆業打算悉售所持佳兆業美好(02168)的67.18%股份。

計及佳兆業出售啟德及青山公路地皮套現共56.02億元,以及上月向山東高速(00412)抵押所持佳兆業美好股份籌借1.2億美元(約9.36億港元),理應足夠清償正步入寬限期倒數的兩筆合計8840萬美元(約6.9億港元)債息;至於緊接在12月7日到期的本金4億美元票據,正尋求持有人同意交換為2023年6月到期的新票據。

不過,佳兆業明年將有27.97億美元境外債到期,加上要支付債息、分期兌付理財產品127.88億元人民幣及其他潛在表外債務,資金壓力未見明顯紓緩。佳兆業股價昨天一度炒高23.8%,收市仍大升13.9%,報1.15元。遠展升0.8%,新世界跌1.4%。

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