【向世界錢進】布里斯班辦奧運 樓市望10年升逾倍

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【on.cc東網專訊】澳洲布里斯班奪得2032年奧運會主辦權後,讓這個昆士蘭州的首府城市迅速成為市場焦點,樓市持續升溫,樓盤查詢量急增之餘,個別發展商更趁機調升新盤售價,不愁沒有捧場客。

布里斯班位於澳洲東部,與黃金海岸、陽光海岸一同位處澳洲面積第二大、人口第三多州昆士蘭州。布里斯班人口超過250萬,是澳洲人口第三多的城市,僅次於悉尼和墨爾本。她亦將是繼1956年墨爾本和2000年悉尼後,第三個承辦夏季奧運的澳洲城市。奪得奧運主辦權的消息帶動當地樓價上漲,但年初至今計,升幅暫時仍落後於全澳人口最稠密的城市悉尼,以及西澳的珀斯。

房地產研究機構CoreLogic數據顯示,澳洲主要城市中,以悉尼樓價年內累升逾22%表現最強,緊隨的珀斯累升逾兩成,布里斯班(包括黃金海岸)則錄約19%升幅排第三。若截至9月底計,布里斯班(包括黃金海岸)樓價相比去年9月上升21.44%,按月則升1.84%。當中,獨立屋價相比去年上升23.41%,顯著跑贏分層單位期內的14.23%升幅。

外媒報道,布里斯班取得奧運主辦權後,有地產商立即把旗下新盤單位加價,亦有地產中介網站表示買家對當地物業的查詢量急增3至4倍。當地的地產代理表示,現時市場上的買家愈來愈多,盤源則愈來愈少,樓價自然水漲船高。而且部分投資者更早着先機,一知道布里斯班有意申辦奧運時,已開始入市投資,結果如願以償。現時奧運消息落實,樓市更見火上加油,吸引更多投資者在這裏買樓,博至少未來10年樓價升幅可領先其他澳洲城市。

現時當地的生活成本和樓價相對悉尼和墨爾本低,加上奧運帶來的憧憬,大大增加對投資者的吸引力。市內一些交通便利、社區發展成熟或將有基建項目改善配套的地區更見搶手。

生活質素方面,根據英國智庫經濟學人訊息社6月份發布的2021年全球宜居城市排名,對140個城市的社會穩定、衞生健康、文化和環境、教育、基建5大範疇進行評分,布里斯班成功與其餘3個澳洲城市阿德萊德、珀斯、墨爾本一起躋身全球10大宜居城市。

此外,按照澳洲統計局的資料,在2019至2020年度,布里斯班人口增長了1.9%,增長率是所有澳洲首府城市中最高。除了海外移民以外,澳洲本土移民亦帶動了布里斯班的人口增長,原因是當地樓價、租金及生活指數較低,配合氣候和景色宜人,於是吸引愈來愈多澳洲人和外來移民遷入定居。

其中,近10年便有不少來自悉尼的人口向北遷移,選擇遷往布里斯班居住。人口增長有助帶動住屋需求和一地經濟發展,有利推升樓價。

政府為配合奧運,預期會推出大型基建項目,改善交通、社區等配套,有機會帶動當地經濟在未來10年蓬勃發展。昆士蘭州政府今年6月時公布了2021至2022財年預算的細節,當中包括一項275億美元(約2,145億港元)的4年道路和運輸投資計劃,預期未來的基礎設施需求可支持昆士蘭州的工人和企業。

分析預期,以目前布里斯班的樓價中位數67.8萬澳元(約382萬港元)推算,有機會在奧運開幕前攀升至120萬至150萬澳元(約676萬至845萬港元)之間,累升幅度最多達1.2倍。

●澳洲加息起碼要等多兩年

低息環境是支撐樓市其中一個要素。澳洲央行今月初宣布維持貨幣政策不變,基準利率維持於0.1厘的歷史低位,同時繼續每周40億澳元買債規模至最少明年2月,與市場預期一致。

該央行認為加息條件將不會在2024年之前得到滿足,並指變種新冠病毒爆發擾亂了經濟復甦,雖然預計將是暫時性的影響,但經濟反彈的速度和時間面臨不確定性。隨着疫情封鎖措施放寬,經濟預計將出現反彈,明年下半年經濟有望回復到變種病毒出現前的水平。

另一方面,澳洲審慎監管局上調了銀行在評估樓宇按揭申請人還款能力時所使用的最低利率緩衝區,從2.5個百分點提高到3個百分點,以應對澳洲樓價飆升導致的潛在風險。這一規定將令銀行測試按揭客戶在比實際貸款利率高3個百分點的情況下是否還能還款。

澳洲央行早前已表示,當地樓市熾熱正在導致樓宇按揭增加,有可能會為金融穩定帶來風險,但另一方面,樓市暢旺有助經濟復甦,目前銀行資本亦充足,沒有證據表明審批貸款標準有所放寬。

●賽事預算281億 超支幾無懸念

根據昆士蘭州政府的申奧文件,2032年奧運賽事預計需要支出50億澳元(約281億港元),而奧運的大部分收入將來自約13億澳元(約73億港元)的門票銷售額和17億澳元(約95億港元)的國內贊助。另外,全球轉播權價值至少9.51億澳元(約53億港元),並預計會有4.46億澳元(約25億港元)來自國際奧委會的全球贊助。

雖然從文件中看到奧運帶來的預期收入可抵銷大部分開支預算,但按過往經驗,超支情況絕不罕見,近年更見愈來愈多人質疑舉辦奧運無法帶來保證的經濟效益,龐大的成本最終要由當地居民承擔。

舉例,2004年的雅典奧運導致希臘陷入債務危機、2016年里約奧運為當時本已衰退的巴西經濟帶來沉重負擔、而早前的東京奧運,更受疫情影響令開支史無前例,兼損失約60億港元的門票收入。

研究指出,在2007至2016年期間舉辦的5屆奧運會,每屆的平均成本為120億美元(約936億港元),早前完結的東京奧運更有機會耗費154億美元(約1,201億港元),成為歷來最燒錢的一屆奧運會,預期部分金額間接由日本納稅人支付。

儘管如此,辦奧運的城市卻有機會受惠樓價上升。資料顯示,自東京於2013年成功申辦奧運以來,樓價累積升約26%;巴西里約熱內盧的樓價由2008至2016年累升逾2.1倍;至於奧運場館集中的東倫敦區,樓價也在2012年倫敦奧運舉辦前數年累計錄兩至三成升幅。

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