呂宇健筆|發展商正在與政府鬥氣|Ken Lui
雖然我估計樓市的額外印花稅(SSD)有望於一年內完全取消,但發展商似乎對政府減辣不撤辣的做法相當不滿,否則最近港鐵(0066)旗下東涌東站第一期物業發展項目怎會錄得十年來首次的「零入標」。事實上,以目前的市況,仍然為樓市設置辣招確是十分不合理,我認為發展商現時是與政府鬥氣,政府不撤辣就集體不投地,某程度是向政府施壓。
明明還記得上月初港鐵收到32份由發展商(傳聞包括長實、新地、會德豐地產等)提交的意向書,但最後竟然無人入標書,而上月初至截標日期間正正就是特首公布了施政報告,更重要的是,施政報告前市場吹到政府會撤辣吹到似層層,結果最後只減不撤,發展商怎會收貨。發展商集體不投地除了向政府表達不滿,也衍生出一個公共財政問題,在過去百億地王不時出現的年代,政府透過賣地獲得巨額收入,再加上買賣物業釐印費、差餉等,所有物業相關的稅收就是政府的最大收入來源,但今個財政年度至今已有6次賣地流標,大大影響本年度的財政收益。
根據政府最近公布截至9月止本財政年度首6個月的財務狀況,期間整體開支為3,556億元,半年財務狀況為1,777億元赤字。今年初財政司司長陳茂波發表《財政預算案》時曾估計今年賣地收入可達850億元,我就認為,今個財政年度最終能有過百億元的賣地收入已經「執返身彩」。
究竟香港的樓市還要衰幾耐?我的睇法是高息咁耐就衰咁耐,未來兩年樓價至少跌一成。以前2厘借貸利息,8厘物業投資回報,但今時今日就5厘定期存款利息,2厘物業投資回報,將資金做定期存款一年有5厘回報,做兩年就有10厘,但買樓未計槓桿都輸10厘,計及雜費起碼先輸15厘,來回差就25厘,除非有錢冇碇使,否則不會有大量投資者現在去用107.5元(計及律師費等專業費用可能要去到110元)去買100元的貨,而且件貨的價值還在下跌。
瑞銀上周估計美國明年3月起減息,全年將減2.75厘,即是聯邦基金利率將由5.5厘減到2.75厘,但我就沒有瑞銀般樂觀,大家都以為5厘息就是高位?只因大家無經歷過10幾厘息供樓的日子,我估計今次美國的息口未必咁簡單上到5厘幾就會回落至2厘。
呂宇健註:專欄作家言論不代表本網立場