賣地市場吹淡風，近年盛產「地王」的九龍東啟德發展區，地價也受拖累，本周一截標的啟德第2A區2號及3號地盤（下統稱為2A區項目），由信置（0083.HK）牽頭財團以53.5億元中標，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅5392元，創2014年2月以來賣地表啟德住宅地皮樓面呎價約9年半新低，亦是啟德區住宅地皮樓面呎價歷來第三低。信置對投得該用地感到非常高興，強調對香港前景充滿信心。

信置財團53.5億奪標 估值符預期

昨天批出的2A區項目，佔地約14.53萬方呎，預計最高可建樓面面積約99.23萬方呎，原本在上周五截標，由於黑色暴雨引發「極端情況」影響，順延至本周一中午截標，地政總署僅兩天時間便公布招標結果，由信置夥拍鷹君（0041.HK）和華置（0127.HK），與在啟德擁有多個發展項目的中國海外（0688.HK）合組財團，以最高出價53.5億元投得地皮，擊敗新地（0016.HK）和會德豐地產等多家在該區有項目的發展商。

信置副主席黃永光對中標表示非常高興，認為2A區項目位置優越、配套完善、交通四通八達，將為該集團的土地儲備增添一幅上佳地皮，強調信置對香港前景充滿信心，全力支持。他又透露，該處擬興建優質住宅項目，配合園境、綠色及舒泰適意設施、智能家居設計和住客會所，貫徹可持續發展理念，建構更美好生活。

2A區項目鄰近港鐵宋皇臺站、興建中的居屋啟欣苑和簡約公屋，成交價53.5億元屬於市場預期44.7億至59.5億元的中游位置，而以99.23萬方呎樓面計算，樓面呎價5392元，是2014年2月鄰近港鐵啟德站一幅住宅地皮（現為嘉匯）以樓面呎價5330元批出後，9年半以來賣地表啟德住宅地皮樓面呎價新低，亦是該發展區住宅地樓面呎價歷來第三低。

跑道區樓面呎價曾逾1.9萬

至於啟德區住宅用地的樓面呎價高位，是在2019年5月創出，屬位處跑道區的第4C區2號地盤（正發展為天瀧），當年以樓面呎價19636元批出，中海外是中標財團成員之一，2A區項目的樓面呎價較其大幅低72.5%。今次是連續第二幅啟德地皮的樓面呎價跌穿1萬元關，對上一幅賣出的用地同樣位於2A區，去年12月由長實（1113.HK）以樓面呎價6138元投得，最新批出的地皮樓面呎價較其低約12.2%。

值得留意的是，信置財團中標的2A區項目，發展條款複雜，既要負責興建其中一段地下街，亦因為鄰近龍津石橋保育長廊，部分地盤設高度和用途限制。發展商也需要興建一系列社會福利設施，例如長者鄰舍中心和男童院等，社福設施的樓面面積不包括在前述99.23萬方呎樓面之中。

對於啟德地樓面呎價跌穿6000元，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，發展商要興建一系列社福設施，拖長發展年期，現時息口上揚，今次地皮造價合理，形容2A區項目的造價「進可攻退可守」，即使樓市在未來數年無起色，將來開售呎價1.7萬至1.8萬元也能獲得合理利潤。張翹楚相信，除非利率大幅上揚和樓價進一步回落，否則啟德地價再下跌的空間有限。

綜合業界估算，2A區用地的地價連建築費等總投資額估計約120億元，每方呎總投資額約1.21萬元，日後建成的住宅單位開售呎價介乎1.5萬至2萬元。就啟德區地皮低價批出對同區新盤市場的影響，仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰認為，啟德區地皮大多數由發展商組成財團投得，各成員財政實力雄厚，持貨能力較強，即使取得售樓紙，也不會在跌市時減價推盤，預計該區新盤仍會按兵不動。

不過，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑相信，因啟德區持續錄得蝕讓成交，隨着樓價向下，當年發展商高價投得的跑道區地皮，現時都要面對現實，用「蝕本價」賣樓。