基金論勢│若租平過供 港樓便有危(盧志威)

若租平過供 港樓便有危
將港樓作為一個投資產品,如果樓價唔升,投資回報會變得糟糕。

香港樓市一個作用是槓桿融資,假如租金回報率是2.5至3%,按揭息率是1.5%,本金部份直接賺取租金回報,槓桿部份則視乎息差,正常情況把資金停泊在樓市,可以享有升值及賺取息差的優勢。不過,加息之後,息差相信會由正回報轉為負回報,至少損失一個優點。

下載Yahoo財經APP

美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示。

當然,如果利息還可以不升,那只可以說估計錯誤,但是相信鮑威爾講到之前加息太遲,重申有決心控制通脹,並指正迅速加息到更正常水平,可能會在今年第4季達到這個目標,至於這個更正常的水平,可能基礎利率會到達3%水平,香港能夠獨善其身嗎?

樓價平穩已很勁

將港樓作為一個投資產品,如果樓價唔升,投資回報會變得糟糕,甚至以租金角度,當按揭息率上升,可能會出現租平過供的情況,這是非常重要的風險因素。如果一項產品吸引,即使出現移民潮,市場覺得有利可圖,仍然會有買家,但當從數據來看,租仲平過供,那便會是一個大問題,所以香港樓市的前景,點都難以大升,能夠保持平穩已經非常強勁。

過往的表現只能夠用來參考,長達20年的牛市令市場產生慣性,已經完全忘記風險,從來高槓桿要小心利息及價格出現調整,今次樓市是整體投資價值下跌。除非內地很快通關,能夠輸入新的購買力,從需求作出調整,否則再加上新特首上場,從供應落手,就算之前會增加幾千伙,加息潮之下,可能已經是很大的壓力。

盧志威

本欄逢周五刊出

我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能