填海解樓荒 可質量兼顧

【星島日報報道】土地供應專責小組今日開會,預定討論發展現時以短期租約出租的官地,以及維港以外填海。由於現有這類官地可供發展的潛力有限,而發展棕地、私人發展商持有的農地、郊野公園邊陲生態價值不高的地帶,都各有各的困難,進展步伐緩慢,且不足應付本港的長遠發展住屋、商業和社區設施種種用途,大規模填海造地,應該是最有效益的增加土地供應途徑。 數字上,本港現有未建成房屋的土地不少,實際上這些土地的可用性大打折扣。發展局在提供予小組的文件提到,現時大部分作短期租約,或臨時用途的官地,部分面積很小、或有斜坡,難以作大面積發展,整體而言作為土地供應選項沒有太大的潛力。 雖然本港人口增長放緩,但是土地供應增長更慢,形成樓市求過於供,樓價和租金不斷創新高,當中以租金水平最能夠反映居住需求。由於本港失業率低至百分之三點一,反映本港仍然需要增加勞動人口來應付經濟增長需要,鼓勵生育及吸引移民的人口政策方向不變,對居住以至其他需求都會有增無已。 見縫插針難顧社區配套 不少人純粹從居住需求來衡量闢地建屋的需要,不過,人口增加和老化,所需要的各類服務,由交通、就業、醫療、康樂文娛、廢物處理、安老院舍,以至逝世後的「陰宅」,所需要興建的硬件配套,都要有足夠土地應付。這還未計及經濟發展的其他需要,例如寫字樓,本港甲級商廈的租金位居全球前列,僅是其中一例。 樓價高企滋生的民怨,眾所皆知,就算增加了住屋供應,如果其他配套硬件追不上,同樣會產生各種社會問題,形成其他民怨。政府上世紀發展公屋初期,未有提供相應的配套服務,導致青少年和治安問題叢生,前車可鑑。 偏偏在現有一小幅一小幅空置的地皮上見縫插針建設住屋,增加人口密度,卻無從相應增加社區設施,就要面對類似上世紀初建公屋的問題。因此,較為周全的做法,是開闢大片土地,讓住屋、商業、道路和種種社區設施,按照良好的規劃興建,這樣有助建立配套齊全的社區居住環境,提升居住質素。 克服環保問題大增土地 現時這類土地不多,政府收地發展又會影響不同既得利益群體,包括在土地上居住或作業的人士,要花很多時間心力,又要避免成為政治炸彈。相比之下,大規模填海造地,只要克服環保問題,應該是效益較高的做法。 發展局向專責小組提供的文件,提到最少五個填海地點,包括小蠔灣、欣澳、龍鼓灘、青衣西南及馬料水,五處合共提供五百三十五公頃的土地,而作為「東大嶼都會」的中部人工島更可以提供一千公頃土地,都需要從速議決落實。至於有智囊提議在珠海管轄的本港以南海域填海,作為租借給本港的「飛地」,雖然涉及較複雜的地權問題,長遠而言亦值得研究。