專家樓評：樓市大跌料無礙按揭審批

近日樓價回軟，多區都有減價成交，更出現蝕讓。雖然有人認為現在是低撈的好時機，但也有剛剛入市的買家非常擔心樓價會急速向下，更擔心影響按揭申請。近日接到一個頗特別的查詢，客戶以近900萬元買了一個村屋單位，自買入後日日見到有減價成交，最低價的成交比他買入價低近200萬元，到底會否影響到他的按揭審批呢？

估價普遍設90天鎖定期

上述個案能否順利批出按揭，要注意幾點。首先，村屋成交量比屋苑式物業少，而且即使同一地段，因應單位狀況、有否路權等差異，成交價可以差天共地，銀行處理單位估價時會相對嚴謹。

做按揭時，銀行除了看地段編號（即DD Lot）、面積及樓齡外，亦會要求提供單位平面圖，更有可能會要求「睇樓」作實地環境考察，查看單位有否僭建物，及有沒有車路到達屋前等，以上都是會影響到估值及會否批出按揭的因素。

其次，便是客戶向銀行估價的日期，一般銀行提供估價後，會有約90天的鎖定期，即是說90天內即使物業估值下跌，銀行仍會用之前提供的估價批出按揭，除非是超長成交期，否則一般二手成交能在90日內完成。

應向多於一家銀行申請

不過，參考過去曾出現樓價暴跌的金融海嘯時期，當時曾有銀行縮短估價「鎖定期」至60天，更有銀行在客戶提取貸款前再重新為物業估價，再按新估價批出貸款。

雖然按過去經驗，臨門更改估價的銀行極少，但保守起見，每當樓價極為波動的時期，買家做按揭時不要只申請一家銀行，最理想是同時申請兩至3間，做好兩手準備。

最後，要留意村屋的按揭成數最高只可以85%，不能如分層單位般做到90%，貸款年期最長為30年。樓齡計算也較嚴謹，一般要用55年去減樓齡，如樓齡40年的村屋，有可能只能申請最長15年的按揭。不過，個別銀行可能有條件上較寬鬆處理。

上述個案中的客人在購入單位前是有做估價，當時雖然估價差了一點，但仍是客戶預算範圍之內。因此，按經驗即使近期成交價下跌，也不會影響其購入單位的按揭審批結果。若遇上相近情況，建議找專業人士協助向銀行爭取，又或是買入單位前先做預先批核，入市時便更放心。