專家視野:內房銷售熱潮漸降溫

東方日報
·4 分鐘文章
內地房地產銷售預料會在第三季度開始明顯轉弱。
內地房地產銷售預料會在第三季度開始明顯轉弱。

在寬裕流動性及融資環境刺激下,2020年以來地產銷售持續回暖,今年的商品房銷售增速甚至達到15%(2021年前兩月相比2019年同期),屬於2017年以來的高位,熱點城市如北京的二手樓銷售更是超過100%。

由於部分熱點城市樓價的過快上漲,調控政策也陸續出台。去年8月,「三條紅線」政策對房企進行分檔,開啟了新一輪的房企供給側改革。熱點城市限購限售,去年底出台規範銀行房地產信貸集中度的文件;今年2月出台重點城市土地集中供給政策,3月以來,上海、北京、廣東多地監管摸底經營貸資金流向,嚴防違規流入房地產市場。

居民購買力仍有限

在各類地產調控下,房地產銷售、投資為何始終不弱?首先,這些調控集中在供給端,對於銷售條件和利率無太大影響,再疊加近幾年各地寬鬆的人口政策和強勁的信貸增長,所以影響不大。大房企資金實力較強,在這場土地市場的改革中話語權也會提高。第二,2019年以來寬信用周期開啟,至今寬信用並未結束。第三,更重要的,地產行業融資總量也不弱,主要是居民加槓桿方式改變、購房資金來源的拓寬。地產按揭增速並未放緩,僅開發貸增速放緩。這是否說明了這屆居民更有錢了呢?我們認為事情沒這麼簡單。

第一個證據是,人行狹義口徑的房地產貸款在全部居民中長期貸款中的佔比,在2020年以來明顯下降;由於汽車等大型消費並未明顯提升,這意味着車貸的增加或另有原因;一個解釋是,居民經營性貸款上升,而這些沒有被人行統計為房地產貸款,但實際上這些經營性貸款與房地產有關。

第二個證據是,金融機構信貸收支表中,去年居民中長期經營性貸款增速快速上升,而同期居民中長期消費貸款(包括房貸、車貸)增速則保持平穩。這進一步驗證了居民信貸結構的異常。此外,部分涉足多元經營的房企,也可通過名義上的製造業中長期貸款來獲取資金,支撐房地產開發。

開發商如何應對調控?首先房企要應對的是火熱銷售帶來的庫存不足。在房貸利率和寬信用政策的刺激下,去年以來房地產銷售逐漸升溫,以北京和深圳為例,二手樓銷售增速已經接近2016年以來的高點,但由於房企忙於降槓桿、收縮陣線,所以拿地較少,庫存回補是通過加速已有項目施工和消化土地儲備。

從大趨勢看,一個負面迹象是,樓價與商品房銷售開始反向變化,這與過去三次地產周期中的規律恰好相反。雖然2020年12月的銷售面積增速達到13%,是2017年以來的最高增速,但對應的銷售單價(統計局口徑)按年增速卻只有6.7%,是2017年以來的最低水平,顯示地產市場有明顯的量增價降情況。這就意味着即使正規房貸並未收緊、經營貸也放鬆,但居民購買力依然有限,房企降價才能促銷,而不像過去可以漲價促銷,房企進入薄利多銷時代。

部分地區房貸息回升

近期人行收緊整體信貸額度及開始收緊地產相關的貸款,加上地產在信託融資以及發債融資層面也有一定收緊,開始造成地產的銷售量和投資開始下滑。第二季度開始,整體信貸或將開始慢下來,那麼無論信貸怎麼分配,地產都會開始減少。從周期的位置看,房地產按揭和開發貸兩者都接近周期的頂點,這意味着從過往3至4年的周期推算,房地產信貸或將迎來1至2年的收縮期。今年2月以來,部分地區房貸利率開始回升,而歷史上,房貸利率回升會帶動按揭下行。2月以來,在調控預期下,房地產銷售的熱潮逐漸降溫,以北京和深圳為例,3月的銷售增速普遍回歸正常溫度。

我們認為隨着房貸利率上升、房貸額度收緊,房地產銷售會在第三季度開始明顯轉弱,投資則隨着前期項目的消耗和土儲的下降,在第二季度也將開始放慢。

中金公司

上市公司備忘事項
上市公司備忘事項