專家視野:美REITs住宅板塊利好因素多

東方日報
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疫情拖累建築工程進度,美國待售房屋供不應求。
疫情拖累建築工程進度,美國待售房屋供不應求。

美國房地產中的住宅板塊,不僅獨樹一幟實現V形反彈,還成為經濟復甦初期的重要助力。今期為讀者分析美國房地產及房地產信託基金(REITs)表現。

截至去年10月底的Case-Shiller數據顯示,美國20大城市綜合房價指數為235.77,按年增7.95%,為2014年6月以來最大漲幅;10月全美房屋成交為686萬宗,創2006年以來新高。導致美國住宅地產強勁復甦的原因是多方位的,包括疫情下居民消費行為改變、遠端辦公技術給予支援並逐漸完善、人們偏向考慮更大的居住空間或搬到郊區。同時,貸款成本大降,美國30年期固定抵押貸款利率曾創新低,目前仍在低位徘徊。此外,房屋空置率為近20年以來新低,因疫情拖累建築工程進度,待售房屋供不應求,現樓庫存亦創新低。

整體仍受制酒店零售表現

儘管住宅板塊在房地產的佔比不小,但整體房地產REITs市場仍然受制於辦公、酒店、零售等板塊。由去年富時和美國房地產投資信託協會共同編制的美國REITs指數來看,涵蓋162個在美上市REITs的全股權型指數,在2020年最終收跌5.1%,而其中接近10%的價格修復都是在去年最後兩個月實現。具體來看,錄得最大跌幅的是包括商場、購物中心在內的零售地產板塊,全年跌25.2%,其次為酒店/度假中心及辦公空間,分別跌23.6%及18.4%。表現最好的是數據中心,上漲21%,同樣取得正回報的還有工業、個人倉儲,以及基建。

對於包括REITs形式在內的間接或直接的房地產投資,讀者宜以更長的時間維度來審視投資回報。從總回報來看,在過去美股10年牛市中,REITs跑輸標普500指數,兩者過去10年的年化回報分別為8.3%及13%。如果拉長時間,過去20年兩者的年化回報則分別為9.8%及6.3%,過去30年REITs年化回報亦跑贏標指。

可支配收入迅速止跌反彈

市場或會質疑,美國房地產部分板塊強勁僅是曇花一現或存在泡沫。但我們認為並非如此,與2008年金融危機相比,從數據上找到了一些支撐房地產板塊復甦的依據。首先,從可支配收入來看,2008年在危機爆發後的一個月,可支配收入跌2%,而新冠疫情帶來了超過8%的跌幅。不同的是,疫情爆發後的兩個月,得益於政府補貼政策,和失業保險及時到位,可支配收入反彈,並較疫情爆發前增長了13%。相比之下,可支配收入在金融危機爆發後5個月內仍維持跌勢,半年後才逐步恢復至危機前水平。

其次,疫情初期封城措施導致私人儲蓄佔可支配收入的比例升至34%,至今仍維持10至20%的水平,高於疫情爆發前,而在2008年的金融危機並未見到這種分布。

就目前來看,我們認為住宅板塊銷售行情及樓價漲幅並非曇花一現,但接下來或將放緩,主因考慮到短期內突然爆發的買樓熱情可能消退、住宅自有率達到歷史較高水平,以及抵押貸款固定利率大機率已處於下行趨勢的尾聲。而從中長期來看,經濟復甦、供需關係、較低貸款成本以及穩健投資環境等因素將提供支撐,而分散投資於住宅、工業、倉儲、數據中心等的多元化組合,預計可以捕捉受損板塊未來價格修復及受益板塊的長期增長動力。

不過,需要關注美國單日確診人數高企,而疫情反覆與房地產中和實體經濟相關的板塊修復密切相關。此外,投資者也需要關注財政、貨幣政策在疫情完結後的自我調節,這對長期投資並具有周期性的行業至關重要。

諾亞香港研究部

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