《專題》金管局連番出招收緊按揭 料減中資進取投地

本地樓價升勢不斷，差估署今年3月份私樓售價指數報319.8點創新高，按月漲2%，已連升第十二個月，按年升17.8%。就不少中資地產發展商近年積極來港高價「搶地」，兼且有發展商提供高成數按揭，金管局本月連番出招，繼本月12日宣布由6月起，就銀行對發展商項目之地價成本、建築成本及物業預期價值等貸款比率設定上限，分別為40%、80%及50%(原先上限各為50%、100%及不逾60%)；上周五再出「三招」收緊按揭，為第八輪逆周期措施。

金管局「三招」，第一是為提高銀行信用風險資本要求，新造按揭貸款風險權重下限從15%提高到25%；第二是將涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人、或擔保人的按揭成數上限下調一成；第三是將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調一成。有市場人士認為，金管局出招可打擊發展商以高槓桿方式為項目進行融資，可保障銀行體系及樓市長遠健康發展。券商指，金管局連番推新措施調控樓市令人意外，或令近期熾熱的樓巿降溫之外，有關降低按揭成數及供款入息比率主要針對投資者為主，預計將令樓市投資氣氛緩和。

【升借貸上限 減中資搶地】

不少中資地產商近年積極來港「搶地」，據高盛早前報告估算，中資地產發展商於2013至2014年在本港投地佔比僅5%，在2015至2016年在本港投地佔比升至26%，於2016至2017年(截至今年3月底止計)本港投地佔比進一步升至38%。金管局指關注銀行對發展商貸款有關貸款餘額自2015年底之107億增至去年底之276億，增幅達1.6倍。對比貸款總額之比率亦自1%升至2.47%。部份發展商提供高成數按揭，相關按揭貸款去年增長189%，增速遠高於銀行按揭貸款6%的增長速度。

德銀表示，今年以來本港樓市較預期熾熱，主要受到內地發展商投地進取的影響。摩根大通早前發表報告指出，相信金管局收緊銀行信貸不會對資金雄厚的本地發展商造成太大影響，但或可減少內地發展商來港進取投地的行為。金管局相信新措施不會對住宅市場帶來即時影響，但將大大減低來自內地的中小型、小型發展商與本港發展商之間的競爭，因這些發展商往往需要向銀行借較高按揭成數方可於本港市場投地。

【新世界嘉里 負債率較高】

據美銀美林估算，本港主要地產商旗下貸款應收賬款於股本佔比處偏低水平，料長實地產(01113.HK)、新地(00016.HK)、恆地(00012.HK)、信和置業(00083.HK)及嘉里建設(00683.HK)截至去年年底貸款應收賬款於股本佔比分別僅0.6%、0.9%、0.1%、1.2%及1.1%，料措施對本港發展商影響有限。

摩根大通亦指，新措施對槓桿水平較高的新世界發展(00017.HK)及嘉里建設的影響較大。該行估算，新世界發展及嘉里建設截至去年底的淨負債比率各為40.9%及34.9%，而會德豐(00020.HK)、恆地、新地及長實地產淨負債比率分別為23.7%、12.7%、8.8%及2.8%。

【遏投資需求 按揭增長緩】

瑞信報告表示，金管局於短期內再推新招是令人意外，但訊息清晰，政府將在需要時限制槓桿程度，包括限制銀行放貸及買家借貸。相信本港二手市場、投資者及外國人、需要父母將現有物業按揭的首置買家將最受影響，因銀行融資成本增加將令利率向上，預期會令交投量減少10%。瑞信估計，本港相關新措施將令需求減弱，而且目前正處於收緊措施周期的開端，因此維持對發展商「減持」評級。

德銀則認為，金管局推出新措施對樓市影響溫和，預期購買需求傾向一手市場。而事實上，一手需求自首次收緊措施以來，佔比持續上升，由2009年10月佔總成交量的15%上升至今年4月的39%；該行認為，新措施對本地以子女名義買樓享受較低印花稅的投資者有影響，因為他們是按揭貸款的擔保人，短期最直接的影響是按揭信貸增長放慢。(ta/w/t)

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