市建局指「龍城區」更新計劃規模超一般項目 預留逾150億推行

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【星島日報報道】市建局團隊根據「融合策略」模式,日前宣布啟動首個以該策略推動的市區更新項目—九龍城「龍城」區衙前圍道/賈炳達道發展計劃(KC-017項目)。市建局行政總監韋志成在網誌中表示,因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目,市建局將預留超過150億元,在未來10年推行這項計劃,又提到市區更新與發展重建有根本性分別。

韋志成表示,將整合KC-017和鄰近市建局的啟德道/沙浦道(KC-015)兩個項目,對舊區土地進行更具高效益的規劃重整,並協助政府興建新的社區和基建設施,提升居民生活質素和已建設環境。局方更首次應用轉移地積比和「住宅與非住宅地積比互換」,亦揉合復修工作,針對該兩個重建項目附近不同樓齡的樓宇,與相關業主商議維修方案,並重整項目附近賈炳達道公園的佈局;打鼓嶺道休憩公園亦會作優化,並與重建項目內的休憩空間整合成一個具規模的門戶廣場,加強與啟德發展區的連接。因應「龍城」區市區更新計劃的規模和工作範疇遠超一般重建項目,市建局將預留超過150億元,在未來10年推行這項計劃。

他指,在開展日下午前往項目場地了解凍結人口調查工作的情況,留意到居民和地區持分者對重建項目反應正面,支持通過重建解決困擾地區多年的問題。他又指,「龍城」區已撤銷針對新建樓宇的高度限制,但礙於「龍城」區網格式的街道設計,以及部份舊樓涉及「One-house」限制性契約等問題,令私人發展商傾向選擇部份地契限制較小、不涉及支付補地價和規劃程序較簡單的地盤進行重建,形成零散分佈、獨立發展的單幢式住宅項目。這類單幢式項目的地盤面積細,大部份少於1,000平方米,沒有空間設置停車位,加劇區內缺乏公眾車位的問題,令違例泊車及路面擠塞問題愈趨嚴重。個別發展項目的樓宇佈局缺乏協調,難以透過更佳的規劃,擴闊樓宇間距、提供綠化休憩空間和擴闊行人路,以及增設社區設施等的社區裨益。這類私人主導的單幢式項目只會以「見縫插針」式出現,加劇「龍城」區規劃「碎片化」的情況,將對整個小區造成不能逆轉的規劃限制,日後再難以進行具規模和效益的市區更新工作。

他又指,市建局將地盤整合,以拓展具規模的地下空間,興建地下停車場。兩個項目共提供約660個公眾泊車位,相當於現時小區路邊泊車位總數約2倍,亦額外提供超過1,200個供住宅、商舖及社區設施使用的附屬泊車位。新增的泊車位將解決現時舊樓和商業設施因欠缺停泊車位,以致居民、訪客及臨街商舖要爭用小區路邊公眾泊車位,導致雙行、甚至三行泊車的問題。

局方將衙前塱道和南角道這兩段街道納入主地盤的範圍,連同搬遷社區設施後騰出的土地,進行大範圍的土地重整和重新規劃。主地盤將適度放寛地盤的高度限制,增加建築設計上的彈性及建築物的間距,以騰出寬闊的地面空間,將衙前塱道及南角道改劃成綠化行人步道和市集廣場等。行人步道兩旁將提供臨街商舖,重塑特色商店和食肆林立的街道氛圍,而廣場及綠化步道可用作舉辦傳統節慶及富地區文化特色的活動。

在重置地區設施方面,市建局建議改劃賈炳達道公園部份用地作社區設施用途,以「一地多用」的模式興建一棟新政府綜合大樓,讓受影響的公共服務日後無縫過渡至新大樓。新大樓的規模是現時社區設施的3倍,將提升設備和擴大檔位面積。

另外,東面地盤在轉移地積比後騰出的空間,建設一個「門戶廣場」,配合毗鄰沙浦道項目擬建的地下廣場,和活化後的打鼓嶺道公園,整合成一個大型的空間,與啟德區對接,亦為該處一列涵蓋超過70條巴士線的巴士站,改善市民往來「龍城區」的可達性。

為保留「龍城區」小街小舖的特色,局方亦應用「住宅和非住宅地積比互換」,將兩者的地積比上限調整成8和1,適量減少商業樓面面積及體積,並避免「蛋糕式」的商業基座設計。市建局藉機一併重整公園佈局,增設綠化行人走廊以加強新綜合政府大樓與美東邨的連接,亦改善「龍城」區通往寨城公園的暢達性,包括探討在寨城公園南門前方的休憩用地增設廣場設施。賈炳達道公園的活化計劃,配合重建項目內各項綠化及擴闊行人路等措施,將連成一個由美東邨、九龍寨城公園、賈炳達道公園、新重建項目至啟德發展區的一體化綠化步行空間。

市建局會在龍城區將首度試行「小區規劃復修」模式,為南角道至打鼓嶺道一帶不同樓齡、不同樓宇狀況的樓宇,從驗樓、公用地方維修和外牆飾面更新,以至日後的預防性保養安排等,提出全面而針對性的解決方案。根據市建局進行的樓宇狀況初步調查,研究範圍內約有40幢私人樓宇,超過一半的樓齡已屆40歲,需要進行驗樓和維修。局方會為有關樓宇業主提供適度的財政資助和技術支援,協助業主為樓宇公用部分進行檢驗及修葺工程,更會為業主提供外牆設計,鼓勵業主為外牆飾面進行更新。

韋志成表示,推行KC-017項目需要收購約1,000住宅單位和100間地舖的業權,涉及的收購支出超過100億元,並就新政府綜合大樓的建造、推廣復修以及執行保育和活化工作,額外超過50億元的開支。這份對舊區更新的承擔,充份反映市建局的資源取諸社會,亦用諸社會,以達致提升市區更新成效、改善舊區整體生活環境和市民居住質素為目標,與一般發展商所進行的重建,有根本性的分別。市建局在未來將會在其他舊區推行更多「融合策略」的項目,期望地區人士對「融合策略」項目給予支持和肯定。

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