市況分析:本港房託基金有望翻身

東方日報
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整體租金成本下降,商業機構可能藉此擴大辦公室面積。
整體租金成本下降,商業機構可能藉此擴大辦公室面積。

房地產行業中出現新的盈利模式,有望為房地產信託基金(REITs)帶來翻身機會。

回看去年樓市,11月各個類別和地區的住宅平均月租按年下跌5%。受社會亂局和疫情的影響,私人住宅租金已連跌14個月,持續時間較2008年金融危機的12個月更長。香港政府資料亦顯示,私人寫字樓租金連跌14個月。這自然就會影響REITs的表現。

REITs是以信託方式組成,而主要投資於房地產項目的集體投資計劃,為投資者提供來自房地產專案的定期租金收入回報。而房地產項目則是購物中心、寫字樓、酒店等。

從一定程度上看,REITs替代了投資性房地產業務。而相較於實體投資的租金收入,上市的REITs作為替代品,除了具備普通證券化資產的優勢外,還有流動性高、門檻低、替換成本低等優勢。目前在港活躍的REITs有11隻,市值最大是最早上市的領展(00823),佔REITs總市值約63%,從2007年底到2018年底,價值漲幅達3.8倍,遠高於二手樓價指數同期的漲1.6倍,換句話說,買入領展比買香港住宅的回報高出逾一倍。

物業投資限制獲放寬

不過,領展在2019年6月底達到高峰後,受到社會亂局和疫情的衝擊而持續回落,到2020年底已下跌32%,而同期中原城市指數僅跌7.5%。

由於這樣的變化,在2011到2020年這10年,香港11隻REITs的平均年度化回報率只有5.7%,差過住宅的7%,但這成績其實好過同期恒生指數的1.7%,也高於日本REITs的4%和新加坡REITs的5.3%。

自去年11月初以來,隨着全球經濟形勢明朗化、疫苗研發成果相繼落地、政府對酒店、零售等行業補貼援助逐步到位,REITs也逐漸反彈,並回復平穩。目前看來,過往10年REITs相對穩健,而且優於亞洲同區的投資回報率,在港的房地產信託投資基金仍值得投資。

從政策角度上看,政府給予了強而有力的支持。特首在去年11月發布的《施政報告》內表示,要銳意推動香港的REITs,令香港發展成為亞洲區蓬勃的REITs市場,加強香港作為首要資產及財富管理中心的集資功能,並為本地投資者帶來更多元化和較穩定回報的投資機會。

香港證監會在進行了兩個月的業界諮詢後,於去年12月4日刊憲《房地產投資信託基金守則》的修訂,將使REITs在進行投資時更具靈活性。而此次改革,也將大大提高香港REITs制度的效率和競爭力。

寫字樓租務需求看俏

展望未來,我們認為REITs已出現翻身機會。短期內,租賃成本下降有利於激發部分租戶需求。對於規模大、營運穩健的機構,由於租金成本下降,他們可能藉此提高工作環境的品質、擴大辦公室面積等。另外,自主創業模式的擴張也會增加共用工作空間的需求。

儘管REITs收益相對穩定,但始終具有和掛牌股票相近的波動率;投資者也應該關注REITs營運背後持有房地產所處區域、行業等的分布情況,REITs物業集中程度不同,收益和風險也不同。

諾亞香港研究部

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