從香港樓市周期分析揭轉勢關鍵年!

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在世界各地的對於經濟周期的研究中,其中經濟學家定必研究樓市及房地產的周期。

今天跟大家分析香港的樓市週期! 對於樓市的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。

筆者在下面列出:

  • 《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一週期。

  • 愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱週期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年

  • 英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價漲跌有一個18年左右的週期

  • 西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期

弗雷德·哈里森18年週期

利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市在1985年開始,由於中英聯合聲合的簽署,香港限制賣地數目,所以樓價開始上升。並循著18年的週期變化,之後到達2003年見底上升。

那2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算,1985年18年之前是1967年。

香港六年週期

小龍在不同的地方提出香港樓市週期: 香港樓市週期不難發現,以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出三年為次一級週期,分別得出2000,2006,2012,2018年及2023年。

讀者可以留意下圖為美聯樓價指數,2012年,2015年,2018年都樓市都有一定的跌幅。如2011年至2012年間,美聯樓價指數跌6%,2015年跌約11%,2018年-2020年跌約10%

美聯樓價指數 來源: 美聯物業

三元九運與樓價分析

當踏入九運在中國術數有兩個方法劃分,所以開始時間2018年或2024年。而筆者發現每次在大運之間交接,經濟或股市經常會出現恐慌或洗牌的情況。

六運到七運::1983年到1984年時間由六運轉入七運當年,香港股市由高點計算下跌了62.64%。因前途未明令港元在1982年已開始大幅貶值,在1983年一度下跌至9.6港元兌1美元。不少人都恐慌性地在市面搶購糧油和日用品。之後更引發銀行擠提,包括恆隆銀行及新鴻基銀行。直至1984年中英聯合聲明簽署及聯繫匯率實施至回復正常。

七運至八運:2003年至2004年七運到八運的時間大家更是歷歷在目,沙士病毒在香港社區爆發。連鎖效應下百業蕭條,經濟增長由首季的4.5%,到第二季變成-0.5%,失業率年內高見8.7%,恆指則由年初的9300點水準,四月底跌至8400點邊緣。其後中央推出多項大禮如自由行及《更緊密經貿關係安排》等措施情況至安定。

那九運的來到,會令到樓市的影響嗎?

那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結,但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。

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