想要重購退稅 這些狀況不符合條件

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▲並非所有買賣模式都符合重購退稅的條件,民眾要特別留意。(圖/NOWnews資料照片)
▲並非所有買賣模式都符合重購退稅的條件,民眾要特別留意。(圖/NOWnews資料照片)

許多人有換屋需求時,都會聽到「重購退稅」這個名詞。所謂重購退稅,是指買掉舊有住宅並買新的住宅,只要符合條件就能夠退稅;但專家提醒,部分常見的買賣模式並不符合退稅要件,例如「丈夫賣掉名下婚前的房子,改以妻子名義買新房」、「沒有設戶籍」、「新買的房子土地價值較低」、「預售換約」等。

為了避免民眾因為被課稅,賣房子所得不夠買新房子,財政部說明,只要是「重購自用住宅用地」,就可申請退回賣出舊屋時所繳納的土地增值稅。不過,重購退稅有幾項條件,第一,原有的房地產必須符合「買賣之前一整年都沒有出租或營業情形」;第二,土地上有房屋,該房屋必須是土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有,並設戶籍在這戶房屋內;第三,買賣需為同一人,也就是誰賣掉,就要用同一人的名義重購;最後,新購土地上的房屋也必須是土地所有權人、配偶、直系親屬所有,且同樣應辦戶籍登記,也不可以有出租或營業行為。

另要注意的是,若要享受重購退稅,必須在2年內完成買賣,而當都符合以上條件,新買房屋的土地移轉現值總額,仍必須超過舊屋的移轉現值總額,也就是「扣除繳納土增稅後有餘額」,才能退稅。此外,在該筆土地買入後5年內,都必須作為自用住宅且有戶籍登記,不能改變用途、出租、遷出戶籍、移轉他人(包括夫妻間贈與),否則就會被追繳原退還的土增稅。

盤點常見但卻不符合退稅條件的買賣模式,信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,由於出售原土地及購入新土地的所有權人須為同一人,也就是說,如果是賣掉丈夫原本名下的房子,再以妻子名義買新房子就不能退稅;其次,常有民眾購屋後卻忘記設籍,也不符資格;市場上時有所聞的「預售屋換約」,因為預售屋房子還沒蓋好,土地也還不是購買人所持有,自然無法設籍,當然也不符合條件。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡也舉例,許多人在同個縣市或生活圈「公寓換大樓」,但公寓土地持分較大,也就是土地價值其實比較高,很有可能不符合退稅條件;另如賣掉台北市的房子到鄉間買退休宅,也有可能因土地價值縮水而不能申請重購退稅,建議可以先請代書試算公告土地現值。

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