成交紀錄少的社區 專家教出價秘訣

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▲專家建議,若要買戶數少,或成交紀錄少的社區,以附近300公尺範圍內社區行情做為參考。(圖/NOWnews資料照片)
▲專家建議,若要買戶數少,或成交紀錄少的社區,以附近300公尺範圍內社區行情做為參考。(圖/NOWnews資料照片)

多數購屋族出價買房前,都會以近期成交的實價登錄價格作為參考依據,但若是遇到戶數少、成交紀錄少的社區該怎麼辦?房市專家說明,此時就得參考周邊社區行情,通常建議以方圓300公尺內社區為比較基準,其次,再進一步參考與該社區條件相近的物件,較能判斷出合理的價格區間。

針對戶數少、實價登錄資訊較少的社區,若購屋前要先掌握合理的行情,大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡建議,可以找周圍屋齡、社區狀況、樓層等各方面條件差不多的物件做為參考;另外,現在大型房仲業者網站也做得很周全,會將每個社區以及其周邊的實價登錄都整理出來,也是很方便的參考方式。

信義房屋安平店店長鄭雯鎂則以第一線服務客戶的經驗為例,通常戶數少,或是歷年成交案例少的社區,代表具有稀有性。因此,先讓客戶了解社區的價值後,再開始查詢實價登錄系統,假設該社區最後一筆交易紀錄在2年前,除查詢該筆成交單價之外,也會將周邊社區2年前的成交單價調閱出來,若該社區價格較週邊來得高,就能代表該社區的行情一向較高;最後,透過周邊社區這2年的價格漲幅,再去推估出想購買的這個社區目前可能的行情區間。

鄭雯鎂進一步說明,通常比較的基準會鎖定在該社區週邊300公尺內,若距離太遠則較無比較基礎;要注意的是,因每個社區的行情還可能因建商品牌、屋齡、鄰近的建設或抗性而有不同差異,因此還會再請客戶針對各方面條件加以比較,例如同樣屋齡、同樣鄰近學區、同樣建商品牌等,另外,也可以再比較不同屋齡、不同建商品牌、鄰近不同機能的社區,藉此看出價格高低的差異在哪裡,進而推估出合理的出價依據。

網路上亦有網友PO文提問,最近買了某社區一戶房子,由於距離該社區上一次有買賣成交已經過了一段時間,而近期購屋,房價行情又較往年高,足足比同社區上次實價登錄價格多了2成,雖然與鄰近社區單價相比,行情是差不多的,但仍擔憂是否影響到自己申辦房貸時的銀行鑑估值、房貸成數?對此,郎美囡則表示,銀行會有自己的鑑價機制,一般狀況下,鑑估價格通常會是簽約成交價的9折左右,而非完全依據同社區上一次的成交價格來判斷。

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