房協主席鄔滿海:樓市可升可跌 政府勿逼人買樓

1948年成立、見證香港房屋發展、自身角色亦不斷轉變的香港房屋協會,今年踏入第70個年頭。在9月6日卸任房協主席一職的鄔滿海,接受《香港01》專訪,回顧及展望房協發展,又分享對樓市,以及以置業為主導的房屋政策方針的看法。

鄔滿海任職房屋相關部門50年,見證樓市的起起落落。九十年代樓市暢旺, 在1997年的高峰期,平均每名港人將月薪的74%用作供樓。面對癲狂樓市,當時市面開始出現要求政府壓抑樓價的聲音,董建華政府遂推出「八萬五」建屋計劃,承諾每年供應不少於85,000個住宅單位,包括50,000個公營及35,000個私人住宅單位。同年,亞洲金融風暴突襲,樓市爆破,高峰期借貸置業的市民淪為負資產,不少業主申請破產,甚至燒炭自殺。

為了減輕對樓市的衝擊,政府及後指「八萬五」已經不存在,又將公營房屋每年建屋五萬的目標轉為提供五萬個房屋貸款資助的機會。2002年11月,政府續推俗稱「孫九招」的多項房屋政策,包括取消賣地、停建居屋以及終止出售公屋等。但令人始料不及的是,沙士隔年爆發,樓市再受重創。

上述的一幕幕無疑怵目驚心,但今時今日,樓市已超越九七高位,市民爭相入市的情況又再出現。鄔滿海強調,「我從未見過一個房屋市場是只升不跌的。」尤其目前市民買樓大多選擇供款,假設供款年期為三十年,當中「說不定有幾個物業周期出現」。他強調,買樓必須量力而為,又笑指在自己的朋友當中,沒有「看市很準,選最低點入市,然後到最高點走(離場)」的人。說這話的時候,鄔滿海語帶警醒。

對於現屆政府「置業為主導」的房屋政策,鄔滿海不諱言是「好政策」,「如果你買樓自住,而你又負擔得起,中間的過程有起有落,沒有什麼關係。最重要的是,當你供完後,那間物業便是你的了,分別就在這裏。但如果供樓超出自己的負擔能力,這就真的要好好管理了。」他強調,置業必須考慮負擔能力,政府亦不應強迫負擔不起的家庭做業主。

首期難儲 是時候研重推置業貸款本港以資助貸款協助市民置業可追溯至1988年,而處理資助貸款亦曾是房協的工作範疇之一。「首次置業貸款」作為房協最後一個置業資助貸款計劃,於2002年4月終結。2004年,房委會以盡量減少對物業市場的干預為由,終止所有置業資助貸款計劃,至今未有再推。

鄔滿海過往對重推置業貸款甚有保留。2012年,鄔滿海出任前特首梁振英的競選團隊成員,協助撰寫房屋政綱。他當年接受訪問時多次指樓宇供應量太少,貿然重推置業貸款只會對樓市火上加油。 不過,面對今日年輕人「上車難」的問題,鄔滿海的想法似乎也有所調整。 「一些年輕人有收入,但不夠儲蓄繳付首期,(政府)是否可以向負擔能力較高的家庭提供首置貸款呢? 我不敢說行或不行,但值得去思考。」他指,年輕人在社會工作時間不長,即使入息能應付供款,籌措首期仍是十分困難。「尤其當他沒有一個富爸爸協助付首期時,如何解決這個(置業)問題,值得(政府)想一想。」

鄔滿海曾將政府施政與草地滾球作類比,他指出兩者成功皆賴四大因素,包括明確目標、周詳部署、良好技能及團隊合作精神。被問到政府如何將滾球的四大因素套進「土地大辯論」中, 鄔滿海認為兩者難以比較,「我覺得土地大辯論更複雜,因為持份者多。即使目標清晰和部署周詳,如何跟所有持份者溝通並取得共識?這可說是個挑戰。」他強調土地供應須多管齊下,並平衡各方利益。

無懼陰晴 享受工作 擔任房屋相關的公職50年,鄔滿海仍未言退,鄔向記者透露,他將於9月6日競逐房協監事會成員,參與房協未來的政策和定位。擔任房協主席期間,鄔滿海忙得連電影都很少看,他希望日後有更多時間可以平衡工作與生活,例如抽空去打草地滾球、聽講座、參觀展覽和練書法等。

被問到多年來如何克服大小挫折,鄔滿海引用李白詩作《春夜宴桃李園序》中的兩句:「夫天地者,萬物之逆旅,光陰者,百代之過客。」他解釋,人生中每個人都只是過客,路上或陰晴不定,但最重要的是善用光陰,好好享受過程。「如果你找一份工作,每天回去都像受罪,其實對你自己也很不公道。最重要是你做得來,自己也享受,那你已經達到目的。」

上文節錄自第127期《香港01》周報(2018年9月3日)《永續房屋實驗室?房協主席鄔滿海的告別檢閱》。

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