房市/夫妻買房共同登記 唯一優點僅避免分手後單方脫產

財經中心/綜合報導
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▲夫妻買房如果共同登記,專家提醒有些眉角需要注意。(圖/信義房屋提供)
▲夫妻買房如果共同登記,專家提醒有些眉角需要注意。(圖/信義房屋提供)

觀念變遷下,現代夫妻買房,不一定登記在男方名下,也有不少人會登記在女方名下,若雙方都出資,也可以共同登記兩人都是持有人。不過,專家指出,結婚後買房並採共同登記的最大優點,僅在於避免雙方若要分開時,單方擅自把房子拿去賣掉或貸款;此外,有些缺點是必須注意,包括恐影響房貸申貸成數和利率,以及日後賣屋時,雙方等於同時用掉一生一次的土地增值稅優惠稅率。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,婚後所買的房屋本就是共同財產,因此對夫妻來說,共同登記的優點僅在於避免單方持有,離婚時片面把房子拿去賣掉或申辦貸款。

婚後所買的房子屬於「婚後財產」,即使只登記在一人名下,持有人可不經對方同意就出租或出售房子,若不幸離婚時,另一半也可主張夫妻剩餘財產分配。過去曾發生夫妻單方惡意捲款,或擅自出售。

信義代書表示,共同登記最大的優點在於因雙方都擁有部分的權利,房屋要出租或出售必須經雙方同意,且不需擔心請求分配剩餘財產時,對方脫產,讓自己拿不到應得的一份,買賣契約上,也可標註兩人各自出資比例,拆分時更有依據。

不過,信義代書也提醒,共同登記有一些問題要注意。如申辦房貸時,恐因夫妻一方名下已有不動產,影響銀行首購貸款條件認定,或日後申貸時,兩人均不符銀行首購貸款條件,影響申貸利率或成數。

賣房時需繳納土地增值稅,自用住宅稅率10%,非自用住宅20%至40%,但每個人一生只能用一次優惠稅率,因此如果是兩人共同持有房產,日後賣房時,等於兩人同時用掉這「一生一次」的優惠,除非未來本人、配偶、未成年子女「只有一屋」而且設籍並持續使用滿6年,才能再享有10%的自用住宅稅率。

因此,信義代書建議,若要確保雙方權益,可登記夫妻共有,如因貸款或稅務因素需登記單獨持有,不論何種登記方式,共同出資的一方也應記錄金流往來的證據,如透過銀行轉帳,並且在該筆匯款上支出註記「購屋」或「房貸」。

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