採雙合同銷售 隱藏實際樓價 走法律罅避調控 內房商官府頻博弈

【星島日報報道】在史無前例的限漲、限貸、限購、限商住等嚴厲調控政策下，北京、上海及深圳今年上半年新樓成交縮水近半，樓市進入僵持期。業界預期，「十九大」即將在秋天召開，維穩仍是調控總基調，今年限購政策不會鬆動，調控不會減辣。面對調控大環境，發展商售樓策略更加多變，政府壓低預售許可（備案價），開發商推盤就把樓價、裝修費、車位等統統打散分成不同的銷售合約，官方網簽成交的只是房價，大筆裝修、車位等收入被隱藏，即不被計入官方的交易數據。破解限價令，發展商可謂「你有張良計，我有過牆梯」。 記者 王薇、陸華冑 中國為穩定樓市，多個城市均限制新盤開售，價格過高的新盤不予備案，直接讓一些地方瘋漲的樓價急煞車。在上海，上半年市區新樓成交僅佔全部新樓成交量的8%，就是使樓市均價不被推高。 深圳上半年索性不推純住宅地，確保沒有「地王」，也不會谷高房價。調控手段無所不用其極，一 城市樓市趨泠，樓價終見按月微跌。 綑綁車位裝修銷售 但看似冷卻下來的樓市，在實際操作中仍是暗湧四起。房企綑綁「精裝修」、車位售樓，「雙合同」銷售成為潛規則。 廣州市建委公布，上半年商品房均價約為每平方米1.65萬元（人民幣，下同），按年升約4.3%，與用家的真實感受有很大差距。有發展商高層說：「只是數據好看了，地方調控壓力不大，真實樓價並沒有降下來。」 實價網簽價差距大 佔廣州成交量最大份額的增城，金地香山湖一個100平方米住宅總售價162萬元，就拆分為購房合約99萬元，裝修合約63萬元。據銷售人員稱，增城地段備案價上限1萬元，賣高了不能網簽，但房企拿地、裝修成本都不同，真實房價已在1.6萬元至2萬元，開發商肯定不會蝕本賣樓，就以變通手法賣樓。 廣東省房地產研究會副會長韓世同稱，真實房價與網簽價格確實有很大差距。此前增城新塘拍賣地皮，樓面地價每平方米2.3萬元，樓價水漲船高，官方備案限售價還是不變，房企「雙合同」難以杜絕，如「買房搭車位」的銷售手法屢禁不止，明的不行了，就轉為暗的。增城有一個樓盤，就要求買房客同時簽「長租車位」合同20年，每個車位11.9萬元，變相「以租代售」。 限價開盤寧可觀望 上海的銷售代理美地行稱，市區貴價樓盤的備案價被控制得很嚴，他們代銷的一個高單價樓盤，假如按限價開盤，售價較周邊二手樓盤還低，開發商覺得有損失，而且上半年在三四 城市的樓盤賣得很火，沒有資金壓力，寧願觀望而暫不推售。代理說：「這樣拖延下去，高單價的房子供應更少，價格更跌不下去。」 一 城市網簽也有奇葩規定，例如要求房企的郊區樓盤網簽10套1萬元的房子，才允許市區1套高價房網簽，開發商也只能無奈「配合」。 開閘放地壓低樓價 北京、上海封殺「商改住」（商業改住宅），其他城市沒有相關限令，但政策模糊也影響商改住項目銷情。廣州珠江區地產中介稱，以均價賣4.5萬元的恒大珠江新城為例，現在只能售予公司客戶，而不能售予個人，銷售大受影響。 中國樓市持續擴張近20年，政策多變的樓市博弈從未停止。今年一 城市樓市開始轉風向，北京、上海、廣州及深圳均表態，下一步將「開閘放地」，大量增加各類住宅的供應，以期樓市長治久安；然而，要實現目標，相信還要走很長的路。 財經