摩笛咒港樓價見頂

東方日報

【東方日報專訊】摩根士丹利再奏「摩笛」,認為香港住宅樓價增長已於六月見頂,至一八年底將放緩至零增長,又指在「最熊」情況下,即今年第四季樓價持平、明年下跌5%,一八年底恒生地產分類指數將較現水平下挫逾一成。

大摩表示,今年住宅樓價上漲10%,主要是因為香港未有跟隨美國加息,令香港銀行同業拆息(HIBOR)維持較倫敦銀行同業拆息(LIBOR)低80點子。此外,發展商為買家提供按揭貸款、本地工資增長4至5%等,令供樓負擔能力得以維持。與此同時,失業率低、香港經濟增速勝預期、股市上揚等均有利樓價保持升軌。

不過,六月份中原城市領先指數(CCL)按年增長24%,惟九月份增幅已放緩至17%,大摩認為這意味住宅樓價增長已於六月份見頂,預期至二○一八年底增幅會放緩至零。

拆息升1厘 供樓多13%
大摩又表示,樓市面對的風險包括HIBOR升至LIBOR水平,而HIBOR每上升100點子,將令香港按揭供款人每月供款增加13%;私人住宅單位落成量增加;近期內地實施資本管制,將令香港地價及售價下跌;一八年一手住宅銷售量或下跌。

大摩續表示,中原城市領先指數與恒生地產分類指數相關度高。該行預期即使在「最牛」情況下,即今年底前樓價指數漲5%、明年再漲10%,恒生地產分類指數只會持平;「最熊」情況下,即今年第四季樓價指數持平、明年下跌5%,一八年底恒生地產分類指數將較現水平下挫逾一成。

大摩又指,地產股選股策略上,適宜選有農地轉換概念,以及在內地有較多土地儲備的發展商。

資深財經專家林一鳴表示,一個月HIBOR若升至一厘,將令香港銀行有加按息的壓力,但即使美國聯儲局在今年餘下時間再加息,香港未必須要跟隨向上,主要是因為香港銀行體系資金充裕。不過,美國加息及聯儲局縮減資產負債表兩大趨勢不可逆轉,流動性必會逐步抽緊,若明年聯儲局加息三次,港息很有機會跟隨,屆時便是樓市轉角向下的信號。

湯文亮:如「一氧化碳」危機
紀惠集團行政總裁湯文亮更認為香港樓市出現「一氧化碳」危機。他表示,樓市在正常情況之下,買樓人士需要繳付最少四成首期,樓市的危險程度不高,但現時新樓盤提供免壓力測試八成至八成半按揭,這種做法會令到樓市開始氧氣不足。

他解釋,一氧化碳特徵是無色無味,受害者是感覺不到。當感覺到頭暈時已經是回天乏術。樓市也是一樣,現時大家都感覺不到樓市有危險,但當利息上升、經濟環境轉壞、市民收入減少,現在採用高成數按揭的買家供款出現困難,當他們頭暈時,表示樓市已經出現危機。

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