擔心港股波動 不如留意吓高息寫字樓REIT

Alvin Yu

地產收租是香港長青產業，面對監管風險港股波動情近日再升溫，泓富（SEHK：808）值得加入收息組合嗎？

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非核心地區防守力強

泓富的物業組合中較多項目處於非核心地段，如觀塘、紅磡，地理優勢難媲美核心商業區物業，如中環IFC、冠君（SEHK：2778）的花園道三號物業，但疫情期間，泓富的非核心地區組合卻展示出防守力。

疫情當下，經濟前景不明朗，企業成本意識提高，租賃策略亦變得保守，租金水平相對昂貴的核心商業區甲級寫字樓首當其衝，反而地理優勢一般但價廉物美的非核心地區寫字樓的需求較穩定。

截至今年6月底，泓富的整體租用率為96%，依然屬於較高水平，當中只有紅磡的都會大廈的租用率跌穿90%。

低息環境帶來正面影響

雖然泓富的整體租用率穩定，但續租租金調整率依然處於負數水平，組合收益按年倒退1.9%。管理人的積極成本控制措施帶來正面影響，抵消了收益下跌的部分衝擊，期內物業收入淨額僅按年減少0.4%。

此外，疫情令低息環境重現，泓富的融資成本大幅減少超過9成，撇除衍生工具公平值變化，跌幅亦有近2成。這為泓富的分派能力帶來支持，期內可分派收入同比增加1.2%，表現已領先不少本地房託。

長線增派前景一般

雖然泓富今期業績展示出一定防守力，但長線前景一般。泓富的投資組合有不少物業位於工業區，這些地區的物業翻新及重建的空間較大，長線供應增加的空間亦因而較大，這將會削弱泓富的長線加租實力。

事實上，在疫前2016年至2019年間，泓富的每基金單位分派累計增幅只有不足3%，跑輸不少香港上市房託及物業投資公司。

結語：可作防守收息但不宜重注

泓富在疫情間展示出勝於同業的防守力，但物業組合的地理優勢欠奉，長線會拉低分派增長力。現價泓富的股息率接近6%，有一定的收息價值，但其實市場上不少房託的股息率都有5%以上，泓富的相對吸引力不算很高，不宜重注。

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