【新聞點評】啟德英雄地

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九龍東啟德發展區逾半土地尚未完成發展,已連番上演「壯士斷臂」。(黃勁璋攝)
九龍東啟德發展區逾半土地尚未完成發展,已連番上演「壯士斷臂」。(黃勁璋攝)

九龍東的啟德發展區自2007年「起動」至今,依然一片塵土飛揚,逾半土地尚未完成發展,卻已上演了幾番「斷臂」英雄故事。最新一宗是佳兆業(01638)以79.5億元,向新世界(00017)及遠東發展(00035)出售4B區4號地皮,成為繼海航、高銀(00530)後,又一家從啟德敗走的內地房企。另一邊廂,在內房苦惱於周轉之際,美國及日本開發商進軍上海和蘇州參與土地拍賣,成功投得兩幅地,屬罕見現象,反映外資嘗試入場撈底。

高銀佳兆業海航連番倒霉

佳兆業今次出售的4B區4號地皮可謂充滿傳奇和特別多波折,最初由高銀於2018年11月斥89.1億元從政府手上投得,當時被形容為「爆冷」,擊退幾家「地頭蛇」發展商,每方呎樓面地價達1.55萬元,較市場估值高出10%,象徵了內房商「強勢插旗」啟德之霸氣。

豈料高銀買了該塊土地不久,自己便陷於財困,要拋售資產撲水還債(期間還發生了旁邊啟德4C區4號地皮「撻訂」事件),去年7月,高銀把前述4B區4號地皮以70.4億「蝕本價」賣給佳兆業,較2018年的中標價賬面虧損逾20%,還未計資金成本、前期開發支出及各類雜費。

劇情繼續峰迴路轉,扮演「接盤俠」的佳兆業沒多久也自身難保,在內房債務危機中深陷泥潭。本港老牌地產商遠東發展(邱德根家族)昨日宣布,將夥拍新世界(鄭裕彤家族),以79.5億元作價收購該幅4B區4號地皮,折合樓面呎價約1.38萬元。這意味佳兆業持貨一年多,賬面賺約10%,但扣除雜費後恐怕只能「打個和」。

換言之,這幅地皮由2018年11月至今短短3年已經三度轉手,最新成交價較當初中標價仍「潛水」約一成,遠展和新世界兩個拍檔家族某程度算是「執平貨」。但這3年間香港及全世界翻天覆地,形勢未可同日而語。作為參考,長實(01113)今年2月份斥102.8億元投得毗鄰的4E區2號地皮,樓面呎價約1.59萬元,啟德住宅新盤目前平均呎價約2.8萬元。

在此之前,啟德另一大玩家是來自海南省的海航集團,先後在2016至2017年間累斥272億元掃入該區4幅地皮,但隨着海航財困破產,該4塊地已分別轉售,由恒地(00012)、會德豐地產等本地大孖沙接手。更唏噓的是,海航原董事長王健2018年7月在法國觀光期間意外逝世,該集團創辦人陳峰則於今年9月因「涉嫌犯罪」在內地被拘捕。

美日資金進軍上海執平貨

難怪有本港地產業老行尊慨嘆,啟德這片閒置多年的前機場舊址簡直是「英雄地」,猶如大浪淘沙,不容易站得住腳。老牌發展商經歷過八十年代香港前途危機、九十年代亞洲金融風暴及「八萬五」等風浪,能屹立至今者皆樹大根深,論勇猛程度和進取銳氣未必及得上內地同業,卻勝在夠穩陣。

從另一角度看,內地房企近日接連拋售本港房產地皮撲水自救,亦突顯香港資產市場之保值能力及流動性。留得青山在,內房玩家倘能捱過難關,他日未嘗不可豪氣重來。

有人辭官歸故里「賣家當」套現,那邊廂海外巨頭則蠢蠢欲動「漏夜趕科場」。上周三,美國龍頭地產商鐵獅門(Tishman Speyer)斥51億元人民幣,在沒有對手競爭下,投得上海虹橋開發區核心地皮,可建面積16.34萬方米,該地皮位處上海15號線地鐵站上蓋,鐵獅門擬打造為「國際級商業地標」。本周三,日本最大地產商大和房屋出資25.5億元人民幣,以0%溢價率投得蘇州相城區高鐵新城地皮,可建面積17.85萬方米,這是該日本龍頭時隔一年再次在中國買地。

鐵獅門與大和房屋「買貨」的背景,或多或少有見於內地多輪土地拍賣出現大範圍流拍,內房商普遍「水緊」,吃力籌錢還債,沒什麼餘力逐鹿拍賣市場,形成若干「靚地」在政府連番降價後依然乏人問津,讓鐵獅門及大和房屋有機會慢慢「揀貨」兼「格價」,這兩個集團今次「入手」的地皮皆屬底價成交。

與此同時,近來多家內地房企所發的美元債券價格急挫,很多跌至20美元水平,較票面值折讓接近80%,而高盛、貝萊德、橡樹資本等國際金融機構其實在密密接貨,大手吸納超賤價債券。倘內房市場最終不至於100%核爆,就算企業破產清盤,債權人仍總有點「揸拿」,不排除這些金融大鱷可笑到最後;但如果出現最壞情況,所有房企資產不值一文,則難逃total loss,視乎投資者對預期回報和潛在風險的評估。

若說啟德是「英雄地」,整個內房行業便是更巨大的江湖,這場「武林浩劫」過後,定會有更多傳奇故事。正如功夫「一橫一直」,屆時仍能站着的,就是勝者。

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