【新聞點評】買樓客真係好有錢

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買樓客真係好有錢

疫情纏擾香港超過一年,兼發生連番政治風波,經濟下滑,樓價卻依然堅挺,難怪不少人驚嘆「香港人真係好有錢」。但其實這種「樓市免疫」現象幾乎在全世界集體上演,例如英國和美國,樓價同樣屢創歷史新高,中國內地在「房住不炒」下也難遏升勢,全國樓價連升66個月,近日炒風蔓延至二線城市,每星期升幅可達10%以上,媲美炒幣(加密貨幣)、炒波鞋。

環球磚頭疫市不跌反升

美國至今有超過3200萬人確診新冠肺炎,按數量計屬全球第一大重災區,可是當地樓價只曾在去年第二季短暫下跌,隨即重拾升勢,更接連破頂。據聯儲局經濟數據中心(FRED)公布,美國住宅平均交易價格在2020年首季(主要反映疫情爆發前的交易)為38.3萬美元,第二季微跌至37.5萬美元,之後便拾級而上,今年首季數字料將首次突破40萬美元。

另據美國物業顧問Realtor統計,截至4月初,當地樓價中位數按年飆升18.7%,連續35個星期錄得雙位數字升幅。換句話說,美國人現在若想買一個普普通通(樓價中位數左右)住宅物業,價錢較一年之前高出接近兩成。

英國同樣遭受疫情重創(至今逾430萬人確診),加上脫歐(Brexit)雙重打擊,經濟比美國更糟糕。據英國政府公布,該國去年GDP萎縮9.9%,是自從1709年以來最惡劣表現。惟當地樓價似乎與經濟背道而馳,據蘇格蘭銀行統計的全國住宅價格指數,3月份報439點,創歷史新高,按年上漲6.5%。不少近日移民到英國的香港人慨嘆,原擬「執平貨」買樓,現在卻變成要用「破頂價」接貨,兼且擔心愈遲買愈貴,不敢「慢慢揀」。

至於在中國內地,領導人雖不斷強調「房住不炒」國策,但據國家統計局上周五最新公布,3月份全國70個大中城市樓價指數按年升4.6%,已是連續66個月上漲。尤須注意,中央政府自2019年已禁止所有非官方機構公布全國性樓價統計數據,而大多數市場人士認為,由國統局炮製的官方樓價指數有所低估,意味實際樓價升勢可能更勁。

香港中原地產發布的大灣區樓價指數(追蹤粵省9市及香港和澳門樓價)顯示,3月份指數報125.5點,連續3個月創歷史新高,其中,深圳市樓價升幅最癲,按年飆29.3%。

面對「北上廣深」等一線城市樓價熾熱,內地當局連環「加辣」調控,例如深圳市在半年內已九度出招,包括嚴打「假離婚」買樓,又禁止地產中介接受叫價過高的放盤,上海市更把住宅交易禁售期由3年延長至5年。這些辣招或許有助控制一線城市樓價升勢,但同時也令炒風轉移至二線城市。

以浙江省寧波市為例,據中國房地產協會統計,每方米平均樓價在3月份首次突破3萬元人民幣,按年急漲近20%,且成為內地第九個樓價「破3萬元」城市;而寧波並非浙江省會,僅屬該省第二大城市。分析指出,主要因為浙江省會兼第一大城市(暨科網重鎮)杭州樓市被加強調控,令購買力外溢至寧波。

講到內地今年樓價最癲城市,相信是鄰近浙江的安徽省省會合肥,據估計今年升幅超過30%,並繼續火熱。中央財經媒體《華夏時報》引述合肥地產業界消息報道,當地有準買家花了兩三個月時間睇樓,期間樓價飆漲逾20%,個別熱門地段的成交價更於一年間狂升75%;據中介商鏈家在3月份統計,合肥某小區樓價單在一星期內便上揚14.8%。

綜上可見,從香港到內地、美國、英國,樓價皆「疫市堅挺」,令很多人大跌眼鏡。此現象背後主要有三個原因,首先關乎樓市屬「邊際交易訂價」市場,例如全港有逾160萬個私人住宅單位,而2020年住宅交易宗數(一手二手合計)僅約6萬宗,佔比3.8%,這些交易卻決定了整體樓市價格。換言之,一個市場不需要大多數人都「好有錢」,在並非嚴重供過於求情況下,只要有少數人存在有效需求(具購買力及意欲),便足以撐起整個樓市。

派錢保就業 資金續泛濫

其次,疫情下各地央行量寬放水及派錢保就業,一方面資金持續泛濫,同時為普羅大眾生活提供支持,令租客斷租、業主斷供等情況不致大規模發生,對樓市有保底作用。

最後,儘管各地政府出手救市,但實體經濟長遠前景欠明朗,所謂「生意淡薄,不如賭博」,即使樓宇買家非為短炒投機,在「放水抗疫」之下富者愈富,不少人受惠於此十多年經濟好景及財富效應,手握充沛購買力,兼且能夠「借平錢」,又想對抗通脹,繼續投資於磚頭似乎是最穩妥選項之一。如上所述,只要這些買家可消化相當於整體物業規模3%至4%的供應量,便足以撐起樓市,而實際上往往「僧多粥少」,樓價被搶高。

反過來看,若要樓價下跌,以上因素須出現逆轉,例如實體經濟在救市招數失效後急劇惡化,又或者資金環境由寬鬆轉為緊縮,屆時「富者」購買力也大跌,樓價便將失去支撐。在這些情況出現之前,相信人們仍會驚嘆「買樓客真係好有錢」。