【新聞點評】2013年買樓勁蝕慘案

銅鑼灣yoo Residence當年以維港海景為賣點,高層單位開售呎價達四萬四千元,比中半山帝景園貴百分之五十。(資料圖片)
銅鑼灣yoo Residence當年以維港海景為賣點,高層單位開售呎價達四萬四千元,比中半山帝景園貴百分之五十。(資料圖片)

本港二手樓價指數已回落至2016年水平,意思是若有人在8年前買樓,持貨至今,普遍只能「打個和」。但實際上,就算在更早的2013年入市,現在「出貨」也可能勁蝕,近日就湧現多宗損手個案,且不乏當年開售的一手住宅新盤。同時,此現象某程度上反映二手樓價指數存在滯後,皆因面對新盤「勁劈」搶客,二手市場陷入「冇價冇市」局面。

yoo Residence狠劈52%賣出

位於銅鑼灣的單幢豪宅yoo Residence近日錄得一宗慘輸成交,一個355方呎的高層G室海景單位以750萬元售出,平均呎價約2.1萬元。原業主於2013年以1568萬元一手購入該物業,當時呎價達4.4萬元,持貨逾10年,賬面勁蝕818萬元或52%。

由於此項交易蝕幅驚人,有人懷疑可能是「內部轉讓」個案。不過,yoo Residence同一面積、間隔及座向的G室單位(不同層數),在2022年4月、2023年6月、今年4月都曾錄得成交,作價介乎700萬至800萬元,意味今次交易屬於市價範圍。

事實上,近期市場上不乏持貨10年或以上的蝕讓個案。例如觀塘「觀月.樺峯」一個808方呎的高層G室單位,本月中旬以1100萬元易手,平均呎價約1.3萬元。原業主於2014年以1205萬元一手購入該物業,持貨至今賬面蝕105萬元或9%。

此外,西灣河「港島.東18」一個531方呎的高層C室,較早前以705萬元成交,平均呎價約1.3萬元。原業主於2011年向發展商購入該物業,作價846萬元,意味持貨13年,賬蝕141萬元或17%。

「一手新例」改變入市概念

不難看到上述例子有一些共通點。首先是皆涉及大約10年前開售的一手住宅,其次均位於港島或九龍市區,且都屬於高層優質單位。由此角度看,這些個案「慘蝕」的其中一個原因,可能是當年「買貴了」。事關那幾年市區新盤供應緊張(特區政府增加土地供應、加快重建的努力尚未見效),優質單位更屬罕見,在「缺貨」兼「搶手」效應下,價格難免有點「離地」。

值得留意的是,《一手住宅物業銷售條例》(俗稱「一手新例」)自2013年4月起生效,對本港樓市運作帶來很大變化,包括規定發展商不准用「建築面積」賣樓,只能使用「實用面積」,同時窗台、空調機房、電梯大堂等空間不可再「發水」。由於維持了數十年的做法被更改,新例實施初期曾在市場造成一點混亂,例如買家在入市時衡量樓價的概念有所改變(由「建築呎價」變成「實用呎價」),令部分人覺得「實用呎價貴些也不出奇」。

yoo Residence為例,項目位於銅鑼灣道33號,鄰近中央圖書館,位置旺中帶靜。
yoo Residence為例,項目位於銅鑼灣道33號,鄰近中央圖書館,位置旺中帶靜。

以yoo Residence為例,項目位於銅鑼灣道33號,鄰近中央圖書館,位置旺中帶靜,大部分單位可享維港海景或大球場景觀。由著名豪宅發展商資本策略(0497.HK)打造,yoo Residence定位為精品式單幢豪宅,提供144伙,一般實用面積介乎300多方呎至1300多方呎,頂層還設超過5000方呎的巨無霸複式大宅。該盤於2013年開售時,吸引不少名人參觀或入貨,包括「六嬸」方逸華、名模Amanda S、「電器大王」蒙民偉妻子王蓓芬等。

由此可見,yoo Residence確實很「優質」,但剛轉手的355方呎高層海景G室當年以1568萬元一手成交,呎價高達4.4萬元,就無疑有點「離譜」。翻查資料,中半山帝景園、地利根德閣等地標級豪宅,於2013年的平均成交呎價約介乎2.8萬至3萬元。儘管yoo Residence「樓齡新」兼「lump sum細」,也很難支持其呎價「貴過帝景園50%」。

正因當年入貨貴,隨着樓價逐漸「回歸現實」,原業主就難以避免錄得賬面虧損。其他同期市區新盤如「觀月.樺峯」、「港島.東18」等,定位雖沒yoo Residence那麼「豪」,當年開售價同樣存在一些「泡沫」。

當一手市場吸納了大部分購買力,二手市場就變得「冇價冇市」。
當一手市場吸納了大部分購買力,二手市場就變得「冇價冇市」。

二手「冇價冇市」 指數恐滯後

除此之外,上述「慘蝕」個案的另一成因,相信亦關乎有業主為求「走貨」,不惜承受買家「勁劈」。追蹤二手樓價的中原指數最新報144點,回落至大約2016年水平。不過,今年多個新盤都以顯著低於同區二手樓的價格推售,造成「新樓平過舊樓」的罕見現象,當一手市場吸納了大部分購買力,二手市場就變得「冇價冇市」。

換句話說,二手樓價指數可能存在一定滯後,若計及一手市場,整體樓價恐怕已調整至比2016年更早時期的水平。下一個關鍵位置正是2013年,當年年底中原指數約119點。樓市短期內若未能企穩,持貨10年以上的蝕讓個案恐將愈來愈多。