施政報告撐鐵路大發展 港鐵可追買收息?

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施政報告成為全城熱話,行政長官林鄭力推北部大開發,港鐵(SEHK66)有望成為大贏家。

報告推北部鐵路延伸

今次施政報告最觸目的一點莫過於「北部都會區」的發展計劃,報告亦明確建議鐵路成為都會區的運輸系統主要骨幹,相關鐵路發展計劃包括連接洪水橋及厦村至深圳前海的港深西部鐵路,現正規劃中的北環線延線駁入落馬洲河套地區及新皇崗口岸。報告又提出在現有羅湖站及上水站之間增設新鐵路站,以釋放鄰近地區的發展潛力。

「鐵路加物業」再成亮點

鐵路網絡延伸為港鐵所帶來的最大價值並不在於客運基礎擴大,而是港鐵開發鐵路項目所換來的物業發展權。

鐵路加物業模式下,港鐵興建及營運鐵路項目可獲取車站上蓋的物業發展權,港鐵便可其他發展商合作發展大型私樓項目,早前成為樓市焦點的黃竹坑項目「港島南岸」便是例子之一,這些發展項目不但可為港鐵帶來物業銷售收入,更可帶來經常性收入,包括住宅項目的管理收入及綜合項目的零售商場的租金收入,剛才提到的「港島南岸」便包括了港島南最大的商場「THE SOUTHSIDE」。

賣樓收租質素更高

其實港鐵的「鐵路加物業」模式已執行多年,業務重心已逐漸由客運業務轉為物業業務,而後者的盈利質素亦較高。

近一兩年,港鐵先面臨社運衝擊,之後又有肺炎疫情重挫線下營運,客運業務錄得了罕見的業績大倒退2021年上半年,香港客運業務便錄得了近23億元息稅前虧,但整體業績仍有近41億元基本盈利,這是因為港鐵多年來建立的租賃組合帶來了高質素的租賃收入,期內香港物業租賃及管理業務便帶來了近21億元息稅前利潤,抵消了香港客運業務的大部分虧損,而同期更有逾30億元物業發展利潤入帳

由此可見物業業務對港鐵有著相當重大的貢獻而今次施政報告提出的焦點發展計劃有望進一步提升港鐵的「鐵路加物業」模式的潛力

結語

今次施政報告提出「北部都會區」概念,而鐵路網絡更有望成為核心基建,若然計劃付諸實,港鐵有望藉鐵路網站擴張大舉擴大物業組合,增加長線經常性收入水平,財息兼收的潛力吸引。

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