港樓市泡沫風險全球第三高

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歐洲及香港住宅泡沫風險高
歐洲及香港住宅泡沫風險高

新冠肺炎疫情下各國央行維持寬鬆貨幣政策,低息環境推動樓市上漲。歐資投行瑞銀警示,環球多地樓市泡沫正加快膨脹,亦即一旦樓價陷入調整的潛在嚴重性也愈來愈大,而9個風險最大的城市中,香港排行第三,風險系數是新加坡的3倍有多,首兩位是德國法蘭克福及加拿大多倫多。

歐洲供需失衡嚴重

瑞銀發表全球房地產泡沫指數,指截至今年中,全球25大城市的樓價按年升6%,創7年來最大漲幅,其中俄羅斯莫斯科、瑞典斯德哥爾摩、澳洲悉尼、日本東京及加拿大溫哥華更錄得雙位數升幅。泡沫風險最大的9個城市中,有6個位於歐洲。

不過,值得留意的是,與2008年全球金融危機時期不同,現時美國沒有城市進入危險區域。雖然歐洲房地產市場熾熱,但供需失衡現象非常嚴重。該行又指,疫情導致非市區的樓價升幅跑贏市區,為1990年代初期以來首見,相信是受企業和員工衡量彈性上班的方式,但會削弱大城市樓價的升勢。

瑞銀警告,難以負擔的樓價、無法持續的抵押貸款、樓價與租金的差距擴大,向來是「樓市泡沫爆破」的先兆,而家庭債務佔收入比重升得最急的地方是加拿大、香港和澳洲。

就本港而言,政府中長期積極增加住宅供應,或對樓價有結構性的不利影響,現時升勢很可能在未來幾季放緩。但同時指出,港樓尤其是高檔住宅有港人和新來港內地人一同撐場,租金亦已見底,亦見租戶因居家工作有換大屋的需求,而高門檻首期要求和壓力測試可以減輕樓價下調的潛在金融風險。

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