熱愛磚頭│看基建買樓 跑贏大市的玩法(李紫晶)

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看基建買樓 跑贏大市的玩法
在香港,基建旁的物業在基建啟用前,往往已有可觀升幅,港鐵就是其中一個具份量的基建項目。

上期以港鐵將軍澳線為例,介紹如何利用基建發展在房產獲利。簡言之,要短時間內博取有爆發力的升幅,應該在政府公佈興建某基建後馬上入市,次選在該基建動工後入市,並持有物業至基建接近啟用前放售。

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由於普羅大眾多着眼短期的前景,對確定性高的未來更有信心和期望,樂觀的情緒促使買家願意追價入市,因此基建旁的物業在基建啟用前往往已有可觀升幅,想賺快錢的投資者可趁高價沽貨。相反,如果在基建即將啟用或剛啟用後趕着入市的買家,便等於高價接貨,有機會之後數年都要「捱價」。

大家不妨再看看港鐡南港島線的興建,對海怡半島樓價是否有相若影響呢?南港島線在2007年公佈興建、12年動工、16年啟用。中原城市指數港島區指數在07年報67.6,至2012年南港島線動工時報113.88,升了69%。

同期,海怡半島每呎由5638元升至10111元,升幅79%,足足跑贏指數10個百分點。當2016年南港島線啟用時,港島區指數再升37%,海怡半島樓價升幅仍然優於大市,升了52%。但在南港島線啟用兩年及五年後(即2018及2021年),港島區指數升15%及23%,海怡半島卻只升了6%及9%,樓價走勢跟將軍澳新港城一樣,都是在鐵路公佈後至開通前跑贏大市,開通後因利好因素早已反映,期後五年表現均落後於大市。

啟用後靠實際數據推動

那麼,當基建啟用後,周邊樓價是否已無法再跑贏大市呢?答案當然不是,但難度已經提高,因為往後物業的升幅不會再依靠想像和樂觀氣氛,而是需要實際數據去推動。同時因樓價難以在短期內大升,投資亦須有長線準備。如果基建啟用後真的能夠吸引更多人流,租樓需求自然會增加,租金回報亦會慢慢提高,倒過來吸引更多長線投資者入市,推高樓價,這便是一個關鍵的樓價向上循環。我們決定是否在基建啟用後繼續保留投資或開始入市,就是根據這個去判斷,港鐵西鐵線便是一個好例子。

西鐵線於1996年公佈興建、98年動工、03年啟用。今次紫晶以新元朗中心比對中原城市指數(新界西)。西鐵線較將軍澳線公佈興建遲了兩年,即同時經歷了樓市爆破再回升周期。新界西指數在由96至98年西鐵動工時跌了39%;同期新元朗中心由每呎4255元跌至3567元,跌了16%,表現已經比大市好。當2003年完工時,新界西指數再暴跌40%,新元朗中心也跌了37%,仍可輕微優於大市。

有趣的是,新元朗中心在西鐵線啟用兩年及五年後,並沒有像將軍澳線及南港島線般落後大市,反而一路領先,2005年大市升33%,新元朗中心升47%;2008年大市跌2%,新元朗中心沒有起跌。新元朗中心樓價強靭應該歸功於西鐵線大幅節省了上班族由元朗到香港市區上班的時間,令租務市場可吸納更多不同地區的租客。

西鐵綫剛開始時沒有直達尖沙咀,載客量不足遭人詬病,但至2009年西鐵綫可直達尖沙咀,樓價便拾級而上,那年大市升2%,新元朗中心升15%;之後數年,新元朗中心升幅一直顯著跑贏新界西指數。此外,新鴻基地產的分四期發展的YOHO系列,自2004年起陸續落成,成為元朗區的消閒購物中心,亦有助樓價上升。

所以,靠基建開通後賺錢,可以這條件為考慮重點:基建啟用前後對往來中環這個經濟核心的時間差,即是越能夠節省前往核心區的通勤時間,越能推動樓價向上升。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出

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