現況交屋可避責?仍須負瑕疵擔保

財經中心/綜合報導
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▲即使買賣契約有現況交屋條款,賣方仍不能免除應負的瑕疵擔保責任。(圖/NOWnews資料照片)
▲即使買賣契約有現況交屋條款,賣方仍不能免除應負的瑕疵擔保責任。(圖/NOWnews資料照片)

經常有網友分享自身經驗並提問,買房時契約條款有註明「現況交屋」,交屋後發現漏水等屋況瑕疵,是否能向屋主求償?房市專家說明,除非不動產說明書中清楚揭露屋況瑕疵,買方知悉情況後仍願意購買,否則,依現行法院判例,即便契約條款註明「現況交屋」,屋主仍無法免除瑕疵擔保責任,甚至若有漏水等瑕疵卻未寫明在不動產說明書中,還可能構成《刑法》罪責。

網路上買屋買賣社團,經常有網友提問「什麼是現況交屋」,買賣契約中若有這項條款,對自身權益是否有影響?甚至是契約條款有註明現況交屋,但準備裝潢才發現漏水,還能否向原屋主求償?

對此,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,早期出現「現況交屋」的做法,是部分屋主認為增列這項條款可以免除漏水、凶宅等應負的瑕疵擔保責任。但依現行判例,即使有註明現況交屋,但後續出現屋況瑕疵時,屋主仍不能免責,應處理修繕甚至賠償事宜;更甚者,若不動產說明書中,全部勾選沒有屋況瑕疵,不只應負《民法》的瑕疵擔保責任,更可能構成《刑法》詐欺罪責。

徐佳馨表示,除非是賣方詳盡告知屋況瑕疵,並詳列在不動產說明書中,買方也確實知悉這些屋況問題,後續才不會有爭議。因此,買方購屋時最重要、最能確保權益的一件事,就是看清楚不動產說明書。

信義房屋永康鹽行店店長李聿旌也以服務經驗指出,即使買賣雙方約定依現況交屋,但若賣方故意隱瞞屋況瑕疵,仍須負瑕疵擔保責任,並不是採現況交屋就可以免除責任。進一步來說,如果要約定現況交屋,必須將屋內已知的瑕疵透過拍照等記錄方式,附在買賣契約的附件中,確保買方都知悉且接受。

李聿旌進一步說明,通常會約定依現況交屋的物件,都是屋齡比較高,建物本身較老舊,但尚有土地價值的物件。由於賣方出售前不想多花錢裝潢整修,若是買方看準土地或翻新後的價值,願意接受既存的屋況,賣方多半也會願意折價出售,雙方進一步簽訂有現況交屋條款的買賣契約。

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