現況交屋可避責？仍須負瑕疵擔保

經常有網友分享自身經驗並提問，買房時契約條款有註明「現況交屋」，交屋後發現漏水等屋況瑕疵，是否能向屋主求償？房市專家說明，除非不動產說明書中清楚揭露屋況瑕疵，買方知悉情況後仍願意購買，否則，依現行法院判例，即便契約條款註明「現況交屋」，屋主仍無法免除瑕疵擔保責任，甚至若有漏水等瑕疵卻未寫明在不動產說明書中，還可能構成《刑法》罪責。

網路上買屋買賣社團，經常有網友提問「什麼是現況交屋」，買賣契約中若有這項條款，對自身權益是否有影響？甚至是契約條款有註明現況交屋，但準備裝潢才發現漏水，還能否向原屋主求償？

對此，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，早期出現「現況交屋」的做法，是部分屋主認為增列這項條款可以免除漏水、凶宅等應負的瑕疵擔保責任。但依現行判例，即使有註明現況交屋，但後續出現屋況瑕疵時，屋主仍不能免責，應處理修繕甚至賠償事宜；更甚者，若不動產說明書中，全部勾選沒有屋況瑕疵，不只應負《民法》的瑕疵擔保責任，更可能構成《刑法》詐欺罪責。

徐佳馨表示，除非是賣方詳盡告知屋況瑕疵，並詳列在不動產說明書中，買方也確實知悉這些屋況問題，後續才不會有爭議。因此，買方購屋時最重要、最能確保權益的一件事，就是看清楚不動產說明書。

信義房屋永康鹽行店店長李聿旌也以服務經驗指出，即使買賣雙方約定依現況交屋，但若賣方故意隱瞞屋況瑕疵，仍須負瑕疵擔保責任，並不是採現況交屋就可以免除責任。進一步來說，如果要約定現況交屋，必須將屋內已知的瑕疵透過拍照等記錄方式，附在買賣契約的附件中，確保買方都知悉且接受。

李聿旌進一步說明，通常會約定依現況交屋的物件，都是屋齡比較高，建物本身較老舊，但尚有土地價值的物件。由於賣方出售前不想多花錢裝潢整修，若是買方看準土地或翻新後的價值，願意接受既存的屋況，賣方多半也會願意折價出售，雙方進一步簽訂有現況交屋條款的買賣契約。

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