睿富房地產基金清盤 拆解REIT被長期忽視的投資風險

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睿富房地產基金清盤 拆解REIT被長期忽視的投資風險

上週有則通告值得房地產投資信託基金(REIT)投資者注意。睿富房地產基金(SEHK:625)宣布10月26日完成清盤,成為香港首隻被清盤的REIT。

在投資者心目中,REIT是異常穩陣的投資產品,但是從睿富房地產基金清盤這個例子房託並非全無風險! 另外,筆者洞悉到有些風險被投資者長期忽視。

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2007年6月22日,睿富房地產基金在聯交所上市,當時上市價是5.15元。由上市直至2012年5月最後一次派息,投資者共收回每股5.2418元。

表面上,投資者還有些微回報,但計及持有這麼多年的機會成本,肯定是得不償失。睿富房地產基金管理當然有問題,當年出現存在租約支付的租金差異。因此正如做任何投資,分散風險也是必定要做,而且管理人的質素極為重要,並產生了很少人留意的影響回報因素。

外聘管理人攤薄權益

話說回來,領展房地產基金(SEHK:823)為表現最佳的REIT,上市至今的價格升幅連股息回報率為822%。

價格升幅連股息回報率次佳的REIT為置富產業信託(SEHK:778),但實際回報率已經大幅降至225%。表現第三佳的REIT為陽光房地產基金,回報率僅得205%。

置富和陽光持有的投資物業組合和領展類似,可以直接比較。但是置富及陽光回報率落後於領展,反映了REIT的企業管治風險。

相比於領展自行成立資產管理公司實行直接管理,置富及陽光外聘資產管理公司作為管理人,但羊毛出自羊身上,置富及陽光投資者須承擔管理費。相反,領展投資者則不用承擔這分面的開支。

參考置富及陽光在上一個財政年度的管理費開支,分別為1.6億元及9,253萬元,佔可分派總額的17.8%及21.6%。如果置富及陽光實行直接管理,可供分派的股息將會更多。

雖然置富及陽光的管理人透過收取新發行基金單位形式收取管理人費用,無疑可以增加可分派收入,惟卻衍生另一個問題,就是攤薄股東權益。例如陽光管理人陽光資產管理透過收取新發行基金單位,現時持有陽光已發行單位的9.8%,如果收取基金單位作為管理人費用的安排維持不變,假以時日管理人將成為大股東。筆者相信這是置富及陽光回報率遠低於領展的理由之一。

領展最值得投資

普羅投資者未必意識到股東權益被攤薄的風險,但機構投資者早已洞悉箇中玄機,加上物業規模、資產類別及質素。所以除領展以外,其他REIT從來不是機構投資者那杯茶。基於從外聘管理人層面分析,領展成為香港受投資者追捧及最值得投資的REIT。

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