一管就會死一放就會亂,17萬億中國房地產市場的改革困境

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武漢,7號線終點站五公里外。

趙利在那裏擁有一間100平方米的三居室。為了這套房,月收入僅有五六千元(人民幣,下同)的他,每月要還超過四千元的房貸。「扣完月供之後手上的錢甚至交不起房租,只能說夫妻兩人的工資加起來勉強能存活。」

然而,原定於2021年6月30日前交付使用的房屋,開發商表示受疫情等不可抗力導致的停工影響,需要延後三個月才能交付。

三個月後,趙利新房的開發商——恆大集團傳出流動性危機:各地項目停工、拖延工程款項,恆大理財逾期兑付......

也是這時,趙利才注意到,他的新房所在項目——恆大科技旅遊城,有着100多棟外表完好,但內在完全無法投入使用的大樓:水電、電梯不通,裝修也未開始,外牆和綠化設施已停擺許久。項目工地上是隨地堆放的建築材料,不少鋼架已鏽跡斑斑,工人身影更是難覓。

類似的場景不止發生在趙利身上。在江西南昌,王平以128萬購買的房屋,原定於11月30日交付,但目前,該樓盤僅建好主體,「有的樓外牆都沒開始建,玻璃也沒有裝上去。」

王平購買的房屋由南昌本地知名開發商新力地產建造,「這是江西本地最大的開發商,一直以來口碑都很好,誰也沒想到它會出問題。」

廣州的郭潔也面臨類似的情形。她於2019年以1200萬元左右的價格購買了佳兆業開發的樓盤。「佳兆業一直在撒謊,惡意拖延交付時間!原定今年12月20號精裝修交付,到現在毛坯房內部的間隔都沒做,怎麼交付?」

購房者的憤怒,源自對未來新房變成爛尾樓的擔憂。2021年下半年,恆大爆出資金鏈危機,市場信心亦如同骨牌般倒塌,新力、花樣年、當代置業、陽光城、佳兆業等多家知名開發商均陷入債務危機。這場債務危機波及面甚廣,甚至被認為將導致中國經濟衰退,成為中國版本的「雷曼時刻」。

微信公眾號澤平宏觀預計,如果政策不適當調整,再過3-6個月,可能會有6成以上的民營房企面臨現金流異常甚至債務違約。

2021年10月31日,江蘇省鎮江市的碧桂園社區。
2021年10月31日,江蘇省鎮江市的碧桂園社區。

房地產從實業轉向「金融行業」

這一切始於2008年,中國政府為應對金融危機,推出「四萬億」經濟刺激計劃。在寬鬆信貸政策的背景下,房地產行業急速擴張,成為助推中國經濟發展的支柱性產業之一。2020年中國商品房銷售額更突破17萬億大關。

在地方政府、銀行、企業多方的助推下,開發商走向依賴高槓杆、高負債、高週轉的道路,房地產行業在此期間從實業轉向「金融行業」。

中介機構貝殼研究院統計的數據顯示,銷售規模排名前50的開發商中,截止2021年6月30日,剔除預收款項後的資產負債率能保持在70%以下的企業僅有22家。

匯生國際融資總裁黃立衝告訴端傳媒:「任何公司的資產負債率在70%以上,就很難承受大規模的市場震盪,比如房價下跌、銷售額由於任何原因大幅度削減、資金回籠突然受到影響.......負債率超過80%,除非有實力雄厚的大股東無條件為其兜底,否則一有市場動盪就會出現流動性危機。」他認為,大部分其他行業的企業根本沒有辦法做到80%以上的負債規模,房地產能做到因為有房地產信仰——對大陸樓市、對房價持續上漲的信仰。

2020年下半年開始,為控制房地產行業背後無序膨脹的金融風險,一場最為嚴厲的調控轟轟烈烈展開。8月,央行聯合住建部(住房和城鄉建設部)出台「三道紅線」政策(三道紅線指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍),嚴控房地產企業新增債務規模;12月,央行又聯合銀保監會(中國銀行保險監督管理委員會)發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,卡死流向房地產資金的最高限額。

2021下半年開始,銀行額度逐漸用盡,開發貸、銷售回款這兩類開發商資金的主要入口迅速凍結,開發商流動性危機一觸即發。

鉅額債務壓頂的恆大首當其衝,財務數據顯示,這家年銷售額超過7000億、(全行業排名第二)、總資產超過2萬億的地產巨頭,截至2021年6月30日,總債務規模高達1.97萬億元,根本無力支付即將到期的債務。

新力地產在9月20日股價暴跌87%後,停牌至今,並於10月11日晚間宣布:無力償還即將到期的美元債務。



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