【經濟3.0】永遠落空的樓市期望

上星期宣讀的《施政報告》中，一個主題是「切實排解民生憂難」。本地民生有什麼憂難？雖然近年樓市疲弱，但樓價高仍然是不少本地市民的憂難中的憂難吧？為此，特首李家超指政府會「增加未來5年公營房屋（包括「簡約公屋」）的建屋量至約172000個單位，較上一個5年期約158000個單位，增加約9%。」另外亦會「在未來5年，準備好通過賣地或鐵路物業發展而可興建約8萬個住宅單位的土地，連同市區重建局（市建局）及私人發展項目，持續、有序提供私營房屋土地。」

樓市問題不是今天才有，增加供應的承諾亦不是李特首第一個提出。前特首梁振英在差不多10年前的《施政報告》中亦提過，「過去一年，政府繼續加強增加短、中、長期的土地供應，已在全港各區額外物色到約80幅面積共超過150公頃的「綠化地帶」及「政府、機構或社區」（GIC）等土地，具潛力改作住宅用途，並可在未來5年推出共興建約89000個單位，協助滿足未來10年的房屋土地需要。」

此外，另一位前特首林鄭月娥在3年前的《施政報告》中也說過：「按稍後運輸及房屋局發表的2020年《長遠房屋策略》報告，我們已全數覓得興建316000個公營房屋單位的330公頃土地，可以滿足未來10年（即2021/22至2030/31年）約301000個公營房屋單位的需求。」

政府往往高估私樓落成量

事實上，若果大家翻查屋宇署每年的報告，它每年都會根據1）「已落成樓宇但仍未售出單位數目」、2）「建築中的單位數目」（減去已預售單位數目）和3）「已批出土地並可隨時動工的項目」，來對未來3至4年間市場可提供的私人住宅單位數目作一個預測。10年前，屋宇署預測未來3至4年的私樓市場會提供約7萬個單位，9年後（即是去年）這預測已經上升至約10萬個單位。

作出預測是一回事，預測是否準確是另一回事。根據屋宇署每年的私樓落成量，在過去10年裏政府的預測往往都比實際落成量要高出一大截：如果以預測後3年的落成量來看，政府預測平均高於真實落成量差不多1倍！即使以預測後4年的落成量來看，政府預測平均仍高於真實落成量差不多四成。

為何特首和其他政府官員往往高估未來私樓的落成量？是因為特首（或主要官員）都是樂觀主義者，他們對政府搵地或發展商起樓的能力都有無比信心？還是因為他們的任期往往有限，即使現在壯志豪言往後其實都不用負責？

我沒有答案。不過，當政府一直高估私樓供應時，特首們的「承諾」可能就愈來愈不見效：經濟理論指私樓樓價是樓宇未來所有租值的折現，當市場預期未來供應增加時，私樓的租值自然下降。不過，當特首和高官們增加供應的「承諾」一直都未能兌現時，市場自然就會對這些「承諾」的反應愈來愈小。

梁天卓（維克森林大學經濟系副教授）