雅虎香港新聞 美國又加息｜香港樓價升勢放慢 還要注意按揭風險？
美國一如期加息0.5厘，未有大幅加息0.75%，令市場鬆一口氣，聯儲局態度轉鴿，令市場相信當局對加息為經濟所帶來影響有顧慮，聯儲局更預示通脹或快見頂，美國加息幅度可能較預期溫和，對本港樓市是好消息？惟供樓人士仍要注意按揭風險。
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市場料年底聯邦基金利率只升至2.5%
美國聯儲局一如市場預料加息0.5厘，令聯邦基金利率升至0.75至1厘。該局同時亦宣布6月開始縮減資產負債表。
市場關注聯儲局未來議息會否一口氣加息0.75厘，但主席鮑威爾表明暫時只考慮在未來多次會議加息0.5厘，未積極考慮單次0.75厘，並稱有證據顯示核心通脹率已見頂，暗示未必會大幅加強收緊貨幣政策力度，刺激昨晚美股急升。
不過，鮑威爾重申，歐洲俄烏事件和中國疫情問題仍然有可能為通脹增添壓力。
根據利率期貨顯示，近半投資者料年底聯邦基金利率升至2.25%至2.5%，由於鮑威爾放鴿，有分析料年底美息只升至2至2.25%，遠較市場料2.7%至3%為低。換言之，未來美國加息幅度至少有1.25厘至1.5厘。
由於美國加息幅度降溫，為本港樓市暫釋出正面訊號。不過，在加息環境下，置業及融資成本增加，令今年本港樓價升幅減少。
美國加息已令當地樓市降溫
由於美國當地疫情轉穩，經濟已復常至疫情前80%，當地人對換大屋需求下降，加上30年期定息按揭貸款息率升至5.4厘，是2013年以來最高水平，令部分有意置業人士吃不消，近月當地物業需求有緩和跡象。
在加息周期下，不少已發展國家樓價升幅已有放慢跡象，由於本港實行聯匯制度，本港最終要跟隨加息，定息按揭掛勾的一個月同業拆息仍有大升空間，供樓人士不得不留意。
加息令港人供樓負擔增加
即使目前本港一個銀行同拆息只有約0.2%，而本地銀行系統資金仍充裕有逾3370億元，不過，由於美國已加息0.5厘，一個月倫敦美元同業拆息與本地拆息的息差已擴大至逾1厘，資金料加快由本港流走，促使本地加快加息。
金管局總裁余偉文今日表示，今次加息周期中市場預計共加息2.6厘，加息速度和幅度都比上一個周期快和大，資金流出港元速度或比上一次快，港美息差滯後時間亦比上次短。
換言之，本港加快進入加息周期，市場料年底一個月銀行同業拆息有機會升至1.8厘至2厘，較目前0.2厘大幅提升。有分析指，料隨著美國加息，年底按息封頂利率有機會升至2.8厘，較目前2.5厘有所提高，因為只要本地最優惠利率向上調，封頂利率自然要向上。
以100萬元金額計，借款8成，按揭年期為30年，如按息為0.2厘，每月供款為2289元，如按息升至2.8%，每月供款升至3287元，增幅逾4成。
另外，中原按揭指出，6月底按息或逐步邁向近2%水平。現時本港H按的按息約為1.5%，而H按普遍封頂息率現為2.5%。即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。由於美國6月或加息0.5厘，下半年市場已預期有機會於7月再加息0.5厘，屆時聯邦基金利率已達2%，不排除下半年港P有機會上升，但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。
總括而言，供樓人士要注意拆息升勢對供樓負擔影響，同時由於封頂按息向上，令壓力測試息率更高（一般是封頂利率加3厘），因此在加息周期下，置業人士要計清楚供樓開支及負擔能力。
