美國又加息|香港樓價升勢放慢 還要注意按揭風險?

Hong Kong, March 2 2022 :The Hong Kong Monetary Authority (HKMA) is Hong Kong's central banking institution. (LewisTsePuiLung via Getty Images)

美國一如期加息0.5厘,未有大幅加息0.75%,令市場鬆一口氣,聯儲局態度轉鴿,令市場相信當局對加息為經濟所帶來影響有顧慮,聯儲局更預示通脹或快見頂,美國加息幅度可能較預期溫和,對本港樓市是好消息?惟供樓人士仍要注意按揭風險。

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市場料年底聯邦基金利率只升至2.5%

美國聯儲局一如市場預料加息0.5厘,令聯邦基金利率升至0.75至1厘。該局同時亦宣布6月開始縮減資產負債表。

市場關注聯儲局未來議息會否一口氣加息0.75厘,但主席鮑威爾表明暫時只考慮在未來多次會議加息0.5厘,未積極考慮單次0.75厘,並稱有證據顯示核心通脹率已見頂,暗示未必會大幅加強收緊貨幣政策力度,刺激昨晚美股急升。

不過,鮑威爾重申,歐洲俄烏事件和中國疫情問題仍然有可能為通脹增添壓力。

根據利率期貨顯示,近半投資者料年底聯邦基金利率升至2.25%至2.5%,由於鮑威爾放鴿,有分析料年底美息只升至2至2.25%,遠較市場料2.7%至3%為低。換言之,未來美國加息幅度至少有1.25厘至1.5厘。

由於美國加息幅度降溫,為本港樓市暫釋出正面訊號。不過,在加息環境下,置業及融資成本增加,令今年本港樓價升幅減少。

美國加息已令當地樓市降溫

由於美國當地疫情轉穩,經濟已復常至疫情前80%,當地人對換大屋需求下降,加上30年期定息按揭貸款息率升至5.4厘,是2013年以來最高水平,令部分有意置業人士吃不消,近月當地物業需求有緩和跡象。

在加息周期下,不少已發展國家樓價升幅已有放慢跡象,由於本港實行聯匯制度,本港最終要跟隨加息,定息按揭掛勾的一個月同業拆息仍有大升空間,供樓人士不得不留意。

加息令港人供樓負擔增加

即使目前本港一個銀行同拆息只有約0.2%,而本地銀行系統資金仍充裕有逾3370億元,不過,由於美國已加息0.5厘,一個月倫敦美元同業拆息與本地拆息的息差已擴大至逾1厘,資金料加快由本港流走,促使本地加快加息。

金管局總裁余偉文今日表示,今次加息周期中市場預計共加息2.6厘,加息速度和幅度都比上一個周期快和大,資金流出港元速度或比上一次快,港美息差滯後時間亦比上次短。

換言之,本港加快進入加息周期,市場料年底一個月銀行同業拆息有機會升至1.8厘至2厘,較目前0.2厘大幅提升。有分析指,料隨著美國加息,年底按息封頂利率有機會升至2.8厘,較目前2.5厘有所提高,因為只要本地最優惠利率向上調,封頂利率自然要向上。

以100萬元金額計,借款8成,按揭年期為30年,如按息為0.2厘,每月供款為2289元,如按息升至2.8%,每月供款升至3287元,增幅逾4成。

另外,中原按揭指出,6月底按息或逐步邁向近2%水平。現時本港H按的按息約為1.5%,而H按普遍封頂息率現為2.5%。即使拆息上升,P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。由於美國6月或加息0.5厘,下半年市場已預期有機會於7月再加息0.5厘,屆時聯邦基金利率已達2%,不排除下半年港P有機會上升,但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。

總括而言,供樓人士要注意拆息升勢對供樓負擔影響,同時由於封頂按息向上,令壓力測試息率更高(一般是封頂利率加3厘),因此在加息周期下,置業人士要計清楚供樓開支及負擔能力。

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