美聯儲局加息縮表勢更猛 香港樓市準備好未?

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美國聯儲局全面「轉鷹」,暗示3月加息,不排除每次會議都有加息可能。加息後開始縮表,縮表規模較市場預期更大。今年美息升勢兇猛,不少高增長型美股已由去年11月高位腰斬,道指、納指大幅回挫,比特幣急跌至3.6萬美元水平,美債血洗令債息急升,各類資產類別已展調整浪,香港樓市又如何?

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聯儲局全面轉鷹 縮表更猛?

美國聯儲局結束一連兩天議息會議,將在3月結束資產購買,很快會適當地提高利率,並在加息後,才啟動縮減資產負債表。

主席鮑威爾表示,若條件許可,考慮3月會議上加息,該局認為通脹有上行風險,準備採取若干工具,確保高通脹不會變得根深柢固;在不傷害就業前提下,聯儲局有很大加息空間,不排除每次會議都加息的可能性。

另外,他又指,需要一定時間,去縮減資產負責表,資產負債表比所需要還要大得多,有大量的規模需要縮減,希望過程有序及可預期。換言之,聯儲局縮表規模或較市場預期大,未來不明朗因素增,金融市場勢再掀波蘭。

U.S. Federal Reserve Chairman Jerome Powell addresses an online only news conference in a frame grab from U.S. Federal Reserve video broadcast from the Federal Reserve building in Washington, U.S., January 26, 2022. U.S. Federal Reserve Board/Handout via REUTERS
U.S. Federal Reserve Chairman Jerome Powell addresses an online only news conference in a frame grab from U.S. Federal Reserve video broadcast from the Federal Reserve building in Washington, U.S., January 26, 2022. U.S. Federal Reserve Board/Handout via REUTERS

港元拆息已全線向上 建築期付款要留意

香港奉行聯匯制度,美息升港息最終要跟升,即使現時本港資金充裕,銀行行體系結餘逾3500億元。為了維護聯匯的穩定性,金管局一直在收緊金融體系的流動性。本港再爆疫及內地經濟放慢,香港最不想承擔借貸成本要向上。但當美國開始加息時,香港無奈要跟隨,但問題是加多少及幾時加,但現時香港或有提早加息可能?

港元拆息近日全線上揚,與樓按相關的1個月拆息連升10日至0.19768厘,隔夜及一周拆息更升至去年2月以來高位。除了農曆年尾市場資金緊張外,拆息走勢或多或少反映美國提早加息。

息口升最受影響的是供樓人士,面對加息連鎖反應,以「建築期付款」買新樓風險較大。「建築期付款」主要容許買家只付出少量首期,待物業落成時才清還尾數,由於距離收樓或物業落成仍有一段時間,買家在收樓前三個月,才申請按揭。如果當時才失業或減薪,「上會」可能有困難。如果未來樓價下跌,銀行有權以當時估價而不是買入價計算貸款額,可能會導致「借唔足」,變相買家有需要自己抬錢「上會」。

二手蝕讓擴大至多個層面

近期二手樓出現蝕讓已不是新聞,不過蝕讓範圍廣泛,由山頂超級洋房,到市區豪宅,以至一般大型二手屋苑。

有關例子多的是,已淪為銀主盤由海航集團持有的山頂超級豪宅TWELVE PEAKS洋房,近日以3.87億元沽出,較海航7年前買入價貶值近1.2億元或23.5%。另外,何文田半新盤天鑄7座頂層複式,實用2,352方呎,以9,300萬元易手,較2015年買入價1.07億元,帳面損手約1,400萬元,貶值約13%,扣除車位獲利部分,帳面仍蝕985萬元。

此外,嘉湖山莊7座低層D室,3房單位減至580萬元成交,呎價10,603元,持貨四年微賺5萬元,扣除使費料虧損廿多萬元。而沙田第一城頂層3房單位,實用面積504方呎連天台,終減至860萬元沽出,呎價17,063元,帳面只獲利17萬元,計入使費蝕數十萬元。

總括而言,美國有意加快縮表,市場料今年加息幅度達4、5次,各金融資產類別價格已天翻地覆,在美國收水及資金外流壓力下,香港經濟料難以獨善其身,今年樓價亦備受考驗。

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