【胡國威專欄】《一手條例》怎樣規管新盤執修?

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發展商維修進度緩慢,大大影響入伙時間
發展商維修進度緩慢,大大影響入伙時間


新型肺炎肆虐下,不單令我們要保持社交距離,就連工作進度也備受拖累。較早前,我們《胡.說樓市》跟《YAHOO財經》就播出一段來自屯門「城.點」的觀眾投訴個案 (https://hk.tv.yahoo.com/kwwu-property) ,表示其購入單位收樓後,即使遞交執修清單,但發展商維修進度緩慢,大大影響入伙時間。

目前,《一手住宅物業銷售條例》「附表5第26條」是有規管發展商保養期限的。

「一手銷售監管局」回覆我們查詢時,表示能否追討要視乎買賣雙方合約條件如何釐定,當中視乎發展商有否履行合約條文。由於一手條例相關條文,不會削弱買方按普通法或其他法律下,可享有的權利。所以倘業主覺得發展商未有履行合約條文,可向發展商提出民事索償、或考慮向消委會作查詢。 

根據《一手條例》相關條文,雖然有列明保養期限是由成交日期起計六個月,但卻沒有規管執修時間,只強調須於「合理地切實可行的範圍內,盡快自費作出補救」。但何謂「合理地切實可行的範圍」卻有爭議。

考慮1: 買賣雙方有否「合理行為」?

律師謝天良表示,一旦涉及訴訟,在演繹這個字眼上,法庭會取決於買賣雙方有沒有「合理行為」。業主方面,究竟他們有否盡責透過「書面通知」發展商?有沒有按時向發展商查詢執修進度?至於發展商一方,則在收到業主的「書面通知」後,有沒有正面回應及交代、以及動工去處理執修項目。

考慮2: 執修項目的性質

法庭也會界定執修事項性質,例如髹牆身、清潔等屬可輕易處理事項,發展商需要立刻處理;但倘若執修項目工程較龐大,例如需要更換玻璃窗,而當中又涉及訂購物料及租借吊船來進行,由於主導權並一面倒落在發展商身上時,合理期限傾向寬鬆一點。

考慮3: 追討的範圍

至於能否作出追討、以至可追討範圍又怎計算?一般來說,就要視乎延遲執修所帶來的「嚴重性」。律師建議,業主在程序上可通知發展商,會尋找公證行來評估損失,公證行會就工程上時間、工程性質、涉及金額作出評估;以至例如單位因滲漏而未能入住,公證行也會就附近同等租值的住所,而計算租金損失;甚至公證行的估價洗費、訴訟費也可追討。

取得公證行報告後,業主可通知發展商會自行尋找裝修工人維修,之後將收據交予發展商索回款項。一旦發展商拒絕賠償,業主可透過律師出信予發展商,再視乎銀碼入稟小額錢債審裁處、或區域法院追討。



胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk


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