【胡國威專欄】劏房租管試水溫?為何政府不參照荷蘭做法?

雅虎專欄作家
翻查過去十年數字,香港樓價累計升幅兩倍以上,而私樓租金也有接近一倍升幅時,我們的入息增幅卻遠遠追不上
翻查過去十年數字,香港樓價累計升幅兩倍以上,而私樓租金也有接近一倍升幅時,我們的入息增幅卻遠遠追不上

上星期,當特首林鄭月娥表示研究實施「劏房租管」後,即時掀起《胡.說樓市》谷友們一陣討論。當部份谷友聚焦批評,政府帶頭將劏房合法化,實情我們也收到不少意見反映,為何租管僅針對「劏房戶」,而非全港無殼窩牛?  

出現這種意見的人,不外乎是一批受惠不了資助房屋,卻又買不起私樓的住戶,他們總覺得自己有份繳稅,卻是社會的「N無人士」。在他們眼前的唯一選擇,就是被迫在私樓市場捱貴租,而政府卻從沒有想過任何方法去幫助他們。

回看歷史,香港早於1921年已推出「租務管制」,當時有設定機制限制租金加幅,並且保障租客租住權。然而「租務管制」及「租住權保障」在1998年及2004年正式撤銷,其後縱然租金超越一般小市民可負擔水平,但政府在多個場合已表明拒絕重推。

究竟今次政府表示研究「劏房租管」,究竟是否為未來「重推租管」鋪路,這一刻我們並不知道;我們只知道過去政府對「重推租管」有保留,其中一個理據,就是實施租務管制會導致業主巧立名目,例如業主可能要求租客代繳管理費以至室內雜項支出,以彌補少收的租金等,是「重推租管」的反效果之一。然而,這只視乎政府執行力度。

以先進國家荷蘭為例,當地也有實施「租金管制」,但政府卻規定租約要清楚訂明基本租金,以及各項雜費支出。雖然租客須預先繳交雜費開支,但業主每年也需要交出「周年雜項收費報表」,向租客退回多繳的費用。政府同時也規定,業主就單位非耐用品向租客收費,費用不能多於購入價的20%。

荷蘭政府會為出租單位設定計分制度,按單位質素來計算租金上限。跌入計分制度的物業,每年只可加租一次;而加租幅度則按通脹率,以及家庭收入釐定。至於保障租住權方面,業主須給予租客三個月通知期才可終止租約。

翻查過去十年數字,香港樓價累計升幅兩倍以上,而私樓租金也有接近一倍升幅時,我們的入息增幅卻遠遠追不上。2009年時家庭入息中位數是17,500元;但來到今天卻僅上升至28,000元,實質升幅只有60%。人工加幅落後於租金升勢,可想而知無殼窩牛的生活擔子絕不比其他階層輕鬆。

昔日香港實施租管,政府多番強調只短期措施,當供求達至合理水平時,租管自然會撤銷。既然今時今日,供應還未能達至平衡時,而當下又有沒有更好方法來應付住屋需求,這個方法又會否值得考慮?



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