【胡國威專欄】如何在逆市下成功換樓?

Yahoo專欄
新冠肺炎尚未平息,大家深感後市去向不明朗
新冠肺炎尚未平息,大家深感後市去向不明朗


新冠肺炎疫症下,縱然發展商推盤步伐受阻,卻無阻小市民買樓意欲。近日多了買家轉向二手市場,刺激多個屋苑的二手大旺。我們《胡.說樓市》也收到谷友透露正準備換樓事宜,但過程中卻不太順利,遂向我們吐苦水。該名谷友透露,與丈夫打算把原本持有的港島細單位沽出,並換馬至將軍澳日出康城兩房。

會「先買後賣」抑或「先賣後買」,現時他們還沒有太大取向,只是一邊在代理行掛牌放售細單位時,趁這段期間已前往康城睇樓。上星期,他們睇中了一個單位,並立刻跟業主議價。過程中,他們願意以業主設定的售價成交,怎知埋門一腳卻被業主反價80萬,最終唯有打消了念頭,感到既無奈亦沮喪。

新冠肺炎尚未平息,大家深感後市去向不明朗時,業主竟會大膽反價,似乎跟市況有很大反差。其實,這也反映一批低位入市業主的持貨心態。在他們眼中,無論樓價怎樣回調都好,只要現水平樓價跟購入價仍有相當大的緩衝,而自己又沒有太大的財政壓力,在供樓當交租的前提下,價格未到達到心目中水平時,都不容易觸動到賣樓的神經。尤其一部份業主,就是因之前市道回落才調低售價,見近日成交反彈,深怕自己把單位平賣,結果才臨場反價。

市場上也有另一批業主,就正如谷友般都是希望換樓。然而當大部份業主仍抱著惜售心態時,打算換樓的業主在出售舊居時,自然也會多了一份猶豫,就是擔心沽出舊居後,套現後是否真的能升格買入新單位? 若最終未能做到無縫交接,可能要先租樓住,屆時又變得很狼狽。

但話雖如此,對於有需要套現資金才能換樓的業主,我個人還是傾向「先賣後買」。因為「先買後賣」的風險相對高,業主同時持有兩層物業下,買樓要先繳付雙倍印花稅,若能在一年內沽出舊居才能獲取退稅,這對業主會構成極大心理及財政壓力;反觀,採用「先賣後買」的方式,怎計也可確保資金靈活性,只是最壞情況要先租樓自住。當然,「先賣後買」的業主,也必須謹記要在簽定「必買必賣」的「正式買賣合約」後才購入新居,否則一旦舊居買家撻訂,就會造成「火燒連環船」的效應。

面對不斷反價的業主,作為準買家又可以怎應對。如果能夠確定單位沒有問題,例如並非凶宅、內櫳沒有太大問題的前提下,能夠立刻拿出支票簿落訂,減少業主思索的時間是其中一個方法。當然,第二個方法就是靜候新盤。雖然買新盤要抽籤賭運氣,但起碼售價明碼實價,不用如此煩惱。



胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk


更多觀點:

【王永平.港事港情】談兩宗涉警案暴露的嚴重問題

【顏純鈎專欄】中國之大,有幾個方方?

【梁美芬專欄】香港的內憂外患


你可能還想看