【胡國威專欄】如何靈活運用付款辦法?

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值得注意一點,新按保計劃出場並沒有取代舊按保計劃
值得注意一點,新按保計劃出場並沒有取代舊按保計劃


多個本地新盤都趁疫症緩和下推售,打頭炮有永泰地產在小欖的「OMA BY THE SEA」,及後就遇上新地天水圍「WETLAND SEASONS PARK」截擊,我們《胡.說樓市》早前曾做了一場直播節目,比較兩個樓盤的景觀、交通位置、揀樓開則、以至剖析各種付款辦法。

歸納我們做直播的經驗、以及事後準買家私訊查詢,似乎谷友不外乎對付款辦法最為關注。有人都想知怎樣利用最少資金可入市;有人不理解價單上付款辦法細節。事實上,單純以壓縮入市成本角度來看,準買家除可選用發展商高成數按揭計劃,也可以選用按揭保險。

選用發展商高成數按揭計劃,最大好處是首幾年的息率頗具競爭力,有時甚至比傳統銀行按揭息口為低;但這也意味著,當起首幾年的低息期過去,之後息口會三級跳而上,屆時若準買家未能成功申請轉按,就要捱上超級沉重息口,也難怪大家多會形容,這類先甜後苦的發展商高成數計劃是「糖衣毒藥」。更重要一點,過去也有準買家反映在申請高成數按揭時,往往會遇到阻撓。就算自己提供了入息證明,發展商仍會拒絕批出,究其原因跟這類計劃設有配額有關。

所以,很多準買家會放眼申請按揭保險,只是政府在未推出新按揭保險時,要符合按保門檻的物業,即600萬以下借80%按揭,或400萬以下借90%按揭,比例上並不算很多,可能只有一些新界區開放式單位符合資格,變相準買家對按保仍是望塵莫及。然而,自政府去年推出新按揭保險計劃後,似乎補足了這方面缺口。新按保計劃下,政策放寬了樓價1000萬以下的物業可做到最高80%按揭;而800萬元以下的物業可以做到90%。只要新盤銀碼跌入這個範圍,而準買家又希望低首期入市,就可以考慮這個操作。

值得注意一點,新按保計劃出場並沒有取代舊按保計劃,只要符合申請門檻,準買家也可就兩種按揭保險計劃二選一。而新舊按保計劃的分別,除了是按揭保費有不同,舊按保的保費會較相宜一點之外,申請時的物業狀態也有不同。

針對舊按保,按揭證券公司曾經出過指引表示,不會接納樓花期長於一年的物業申請按揭保險,但實際上最後申請時卻是傾向寬鬆,很多時也會接納;但針對新按保,按揭證券公司就開宗明義表明只接受「現樓」物業。故希望申請新按保的樓花買家,只務必先選用建築期付款,待物業落成時才申請新按保。至於市場上按揭保險如何分類,有興趣的讀者也可參考我們網站內的文章(連結)。

問題是,根據一般新盤慣例,建築期付款折扣額也較即供為低,這一點準買家要自己留意。但倒轉角度來看,如果建築期付款辦法折扣額,跟即供付款辦法相差不遠,而本身首期不足而需要依賴「新按揭保險」上會的準買家,用建期配以新按保計劃就能夠減少上會首期。

但當然也要留意一點,就是由於本身支付首期較少,每月供款額會大增之外,選擇建築期付款也會要面對樓價波動的風險。一旦上會時,樓價突然大瀉並影響到銀行估價,準買家有機會要補差價上會。但純粹從節省首期的方法去看,這個做法比起選用即供,差不多要支付四成首期及承造六成按揭,建築期也有其可取之處。


胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk



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