【胡國威專欄】成立法團–西西弗斯上山之路

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要真正監察到管理公司,小業主應該成立「業主立案法團」
要真正監察到管理公司,小業主應該成立「業主立案法團」


《胡.說樓市》早前收到一名居於馬鞍山「海栢花園」的谷友查詢,表示屋苑自去年上調了管理費17.5%後,新一個年度再上調4.9%,質疑為何全城抗疫防疫之時,大家商討如何共渡時艱,管理公司卻如此大咬。居民質疑管理費是否用得其所,但其實背後更要關注管理公司的權力。

作為管理屋苑的「管理公司」,負責制定每年屋苑預算,直接決定小業主繳交的管理費該如何使用。由小業主自發組成的「業主委員會」,可監察預算。問題是成效有多大呢?過去我們也聽過很多個案,業委會與管理公司之間充滿千絲萬縷的關係,部份涉及利益轇轕的業委會成員,可能會刻意作出偏袒管理公司的決定,這是業主能否起到監察管理公司的一個盲點。

更重要一點,就算業主委員會的業主很齊心,但始終業委會本身並非獨立法人組織,對管理公司的監察也未必構成約束力。過去曾有個案,就是當業主希望閱覽更多預算支出的相關文件時,管理公司卻以不同方式來阻撓或迴避,變相削弱了居民監察管理公司的力量。

要真正監察到管理公司,小業主應該成立「業主立案法團」,但當然要成立法團也絕非容易的事,因為首先要集合5%的業權份數,再入稟土地審裁處,要求召開業主大會及選舉。問題是要取得半成業權又是否容易?最艱巨是,當管理公司意識到業主有意籌辦業主立案法團時,很多時會利用公權來加以阻撓。這些令人夭心夭肺的前期工作,很多時也會消磨了業主的意志。

但倘若業主真的可取得半成業權份數,推舉召集人召開會議,他們的談判籌碼就會即時大增,至少在整個選舉過程中,因經法院頒令下,業主是必然委任的召集人,可掌控整個選舉;管理公司只能作輔助角色。更極端的例子,就是業主可以撇下管理公司不顧,由業主自己去承辦。

經過十四天通知期後,舉行會議當日需得到10%業主出席;會議上也要有超過30%業權份數業主,及在過半票源支持下才可成立。只是一些設有停車場或商場的屋苑,發展商在售樓之初已掌握一定業權份數,故業主很難集合足夠支持。

業主要有心理準備,第一次籌組法團多數失敗,只是法院得知業主籌組失敗後,每一次的要求門檻也會相應下調的。過程中絕對是心力交瘁的,但再接再厲的話,最終也會有成功的一天。一旦業主成功成立法團後就可以撤換管理公司,同時透過更改管理公司的「經理人合約」,改為「管理人合約」,也可杜絕管理公司收取外判商回佣、或任何財務不清的問題。


胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人



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