【胡國威專欄】摸頂地王是個伏?

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區內現貨價平均僅23,980元呎,似已初步測試出該地皮往後市場最高的承接力
區內現貨價平均僅23,980元呎,似已初步測試出該地皮往後市場最高的承接力


疫症陰霾逐步消散,但《港版國安法》帶來的隱憂,令大家也擔心樓市前景。雖然由近期開售的新盤,看得出劈價賣樓並不是發展商選項,始終不少均屬地價成本較相宜的項目,加上在推售過程上,發展商在付款辦法及優惠仍未發揮到盡頭,就算發展商真的落實以折讓價來開盤,最終仍可賺個盆滿砵滿,這一點在較早前的專欄,我們也剖析過。

但未來情況會否有變呢?隨著長沙灣「興華西街」項目命名為「GRAND VICTORIA」,並計劃在第四季推出,對發展商來說將是有一個考驗,只因這幅創出本港賣地史上第二貴的住宅用地,由會德豐、信和、嘉里、爪哇及世茂合組財團擊敗十個財團、以總價高達172.88億元投得,用地可建樓面987,812呎,單計地價已高達17,501元。

對照區內最一線的住宅項目南昌站上蓋「匯璽」,現貨價平均僅23,980元呎,似已初步測試出市場最高承接力。因為以項目入伙的平均租值計算,細單位尚可勉強維持2.5厘至2.7厘回報,但大單位卻跌至少於2厘。一個面積逾1,300呎的四房雙套,當日開售價高達4,000萬元左右,但入伙租金卻不成正比,月租約55,000元。未來「GRAND VICTORIA」還可用多高溢價來推售?實在令人關注。

更重要一點,根據屋宇署去年批則資料顯示,「GRAND VICTORIA」共由11幢25至28層高分層住宅所組成,格調只屬中密度住宅項目;且樓盤一邊朝向公屋「海盈邨」及居屋「凱樂苑」,一邊則朝向昂船洲海景,加上垃圾轉運站,以上統統都成為開價阻力。

昔日低價搶地優勢盡失,當地價成本愈搶愈貴,而又未能全數轉嫁消費者,對發展商營運上會構成一定壓力,相關情況也並非單一事例。翻查資料,在2017年2月後,政府一共售出八幅破百億元的住宅地王,當中五幅都來自啟德區,包括身價最高的新地「啟德1F區6號」地皮,更以總價251.61億元,創下賣地史上的新高。每呎地價高達17,776元;至於第三位則是龍光及合景泰富投得的鴨脷洲利南道用地,成交價高達168億元,每呎樓面價高達22,118元。這些項目的推售部署,值得拭目以待。


胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk



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