【胡國威專欄】政府如何人為托市?

雅虎專欄作家
在缺乏「麵粉」供應之下,我們可以預視中長遠的「麵包」供應會形成斷層,成了托穩樓價的一個因素
在缺乏「麵粉」供應之下,我們可以預視中長遠的「麵包」供應會形成斷層,成了托穩樓價的一個因素


雖然《財政預算案》焦點轉移至全民派錢,令到重中之重的房屋政策被忽略,也令到政府沒有回應市場聲音減辣,但究其原因,何解在武漢肺炎持續肆虐下,政府仍不回應市場訴求?是否跟他們深信樓價不會大跌有關?二手市場盤源乾涸、業主持貨能力強等因素外,實情政府本身對托市也起了一定角色。

今年賣地計劃之中,政府只推出15幅住宅用地,提供7,530個住宅單位,量數跌至政府主動推地以來的新低,純粹倚賴鐵路上蓋及補地價項目的供應,才令全年潛在供應保持在15,730伙,但仍較過去五年實質一手吸納量17,000伙,低出至少7%。今年賣地表之中地皮,不少也屬於貴價豪宅用地,真正惠及上車小市民的用地少之又少。在缺乏「麵粉」供應之下,我們可以預視中長遠的「麵包」供應會形成斷層,成了托穩樓價的一個因素。

當然也有人反駁,香港長遠房屋供應減少,但實情眼前短線的供應並不缺。某程度,這一點是對的。根據運輸及房屋局數字反映,來自樓花、現樓貨尾及批出未動工的一手供應,最新一共有93,000個單位,足以應付市場四年需求,變相一年可釋出市場供應有23,250個單位,遠高於現時一手吸納量,故短線供應理應充足。

若我們按此邏輯推論下去,這也意味過去政府以供不應求為由,透過行政手段來壓抑市場需求的理據便不成立,市場理應有減辣空間,實際情況又是否如此?政府除了可控制釋出市場的土地供應之外,她也可透過行政手段調節短線麵包供應的節奏,其中預售樓花同意書審批步伐的快與慢,就直接影響發展商是否有盤可推。

負責售樓紙審批的「地政總署」,新一個年度估計會批出30個項目,涉及15,000個住宅單位,加上其他不受制於樓花制度的舊契樓,理應供應充足。問題是,預算歸預算,最終是否做得到仍拭目以待,只因過去十年財年,「地政總署」有一半時間也錯估預算。以去年為例,全年最終只批出30份住宅售樓紙,涉及單位14,137個,較原預算19,000,足足少了26%。



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