【胡國威專欄】樓價不跌有假象?

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有人覺得樓價不跌,實情只是充斥著假象而已
有人覺得樓價不跌,實情只是充斥著假象而已


不少人都有同一疑問,為何樓市經歷去年社會運動、以及今年的新冠肺炎後,但樓價仍然沒有顯著跌幅。有人覺得美國重推量化寬鬆政策,揸磚頭比起持有現金更加實際,因為這正正復製了2008年金融海嘯後的情況;也有人覺得樓市面對結構性問題,政府扭轉公私營房屋比例至七三比後,未來供應只會更加不足,且超過66%的業主已經沒有按揭在身,為他們在跌市時增加防守性,所以樓價很難大跌。但也有人覺得樓價不跌,實情只是充斥著假象而已。

最近《胡.說樓市》收到幾名谷友查詢買樓事宜,其中上星期我們分享過一名打算換樓的業主的經驗(https://bit.ly/2xD2xLo),但其後他還分享一些新發展。他表示,在換樓過程時多番被反價,且一反就是反價80多萬,起初不以為意。但之後他再去看其他單位也有同一經歷,而且反價之誇同樣是幾十萬元的落差,令他開始質疑何以一層中價物業可令業主如斯進取、樓市真的如此暢旺嗎?回看每一次議價過程,他總是在遞交支票及準備簽臨約的最後一刹那,業主才提出大幅度反價,開始反思究竟是否代理慫恿買家反價。

對於谷友分享的訊息,我們半信半疑,事關代理也只求促成交易後賺取佣金,故理應不介意成交價高低。雖然一旦代理能以較高價售出單位,所獲取的佣金會更高,但同時間若業主叫價過份進取,而導致準買家最後縮沙,卻也未必能促成生意,反而可能弄巧成拙。因此對於這個觀點,我覺得未必完全成立。

谷友深信自己觀點,卻是基於兩個原因。第一,每一次未能成交後,他總收到代理傳來附近海量的貨尾樓盤信息,還向他表示按目前樓價,他只能夠選擇一手新盤,令他覺得代理純粹想催谷準買家轉投一手樓,以賺取一手樓更高的佣金。第二,每次反價後的單位,經查詢後卻沒有真正承接,但正因為如此,卻令樓價出現不跌現象。

我們尚且很難拿出實質證據去證明這一點,但樓市是否充斥「托市」假象,我們也聽過不少市場傳聞。有業內人士曾分享,反問為何每逢新盤開售前,二手市場總出現不少破頂成交呢?原來是跟有心人在市場掃高盤源有關,目的就是方便托穩日後一手樓高價,從而令準買家覺得一手價高開是合情合理。

也聽說過一個傳聞,就是以前發展商會跟部份人士協定以高價售出單位,從而營造樓盤有價有市的氣氛,但實情在簽定合約卻遲遲不成交,但待其他真正買家購入單位並上會後,發展商便會跟這名買家取消交易。當然上述消息很難求證,但總之準買家在入市時必須時刻保持冷靜,多從個人角度考慮,不要被市場氣氛沖昏頭腦,這才是最能夠明哲保身的方法。



胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk



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